“초과이익 환수 피하자” 강남 재건축 속도전

내년초 환수제 부활 앞두고 연내 관리처분 목표로 잰걸음
시공사와 공동사업추진 단지 늘어

내년 초 재건축 초과이익환수제 시행을 앞두고 서울 강남권 재건축 단지들이 올해 안에 사업을 마무리하기 위해 잰걸음에 나서고 있다. 시공사가 사업이익을 나눠 갖는 공동사업시행 방식으로 사업 추진 속도를 높이려는 단지도 나타나고 있다.

20일 서울시와 관련 업계에 따르면 이달 중순 현재 서울 강남 4구(강남 강동 서초 송파구)에서 조합 설립 승인을 받아 사업시행 인가를 앞둔 재건축 단지는 31곳이다. 이 중 서울시의 건축심의를 통과한 단지는 관할 지역 구청으로부터 사업시행 인가를 받은 뒤, 철거 전 마지막 단계인 관리처분 신청에 나서게 된다.

문제는 올해 안에 관리처분을 신청하지 못하는 단지는 이전에 안 내던 세금을 내야 한다는 점이다. 국토교통부가 최근 6·19부동산대책을 발표하면서 재건축 초과이익환수제를 내년 1월부터 계획대로 시행하겠다고 밝혔기 때문이다. 이 규제를 적용받은 단지는 분양 사업 후 이익의 50%를 세금으로 내야 한다.

이에 따라 서초구 한강변 단지들을 중심으로 시공사와 공동으로 사업을 추진하려는 단지가 늘고 있다. 시공사가 사업시행 인가 전부터 조합의 사업계획 수립에 참여하는 방식이다. 이 경우 조합이 사업시행 인가 이후 시공사를 선정해 정해진 공사비로 계약하는 방식보다 3개월 이상 사업 일정을 앞당길 수 있다.

건설사들도 이런 방식이 수익성도 높다고 보고 인기 주거지를 중심으로 적극적으로 수주에 나서고 있다. 반포주공1단지(1·2·4주구)의 경우 20일 조합이 건설사를 대상으로 진행한 현장설명회에 현대건설, GS건설 등 9개 대형 건설사가 몰렸다. 잠원동에서도 신반포 13, 14, 22차 등이 공동 시행으로 사업을 추진하고 있다.

하지만 일각에서는 일사천리로 사업을 추진하려는 조합 측과 일부 주민의 갈등도 나타나고 있다. 신반포 8, 9, 10, 11차 등의 통합재건축 단지인 서초구 잠원동 잠원4지구의 경우 임대주택 배치와 공구별 용적률, 분양 방식 등을 두고 조합원들이 반발하면서 최근 서초구가 중재에 나섰다.

조합 측은 새 설계안 등을 마련해 관리처분 이후 적용하겠다는 대안을 내놓았지만 주민들 사이에서는 ‘관리처분이 내년으로 늦어지더라도 통합이 아닌 개별 재건축을 추진하자’는 목소리까지 나오고 있다. 공동시행 방식 역시 일부 단지에서는 주민 동의율이 70% 안팎에 머물러 향후 ‘갈등의 불씨’가 될 수 있다는 지적이 나온다.

천호성 기자 thousand@donga.com