싸늘해진 재건축… ‘강남 불패’ 이번엔 깨지나

[토요판 커버스토리]8·2 부동산대책 열흘 점검

8·2부동산대책이 발표된 지 열흘째를 맞아 전국의 부동산시장이 빠르게 얼어붙고 있다. 겹겹의 규제를 받게 된 지역에서는 주택거래가 급격히 줄어드는 ‘거래절벽’ 현상까지 나타나고 있다.

서울 강남구의 대표 재건축 단지인 개포주공1단지에선 대책 발표 후 일주일 사이 급매물이 30건 넘게 쏟아져 나왔다. 투기지역으로 지정돼 조합원 지위 양도가 금지됐지만 오랜 기간 보유해 지위 승계가 가능한 물건들이다. 호가도 5000만∼1억 원 이상 떨어졌지만 찾는 사람의 발길은 뚝 끊겼다.

서울 11개 구와 함께 투기지역으로 묶인 세종시에서도 양도소득세 폭탄을 피하려는 분양권 매물이 쏟아져 나왔다. 웃돈(프리미엄)이 6000만∼7000만 원 떨어졌지만 역시 찾는 이가 없다.

다주택자를 겨냥한 고강도 세무조사까지 겹쳐 서울 강남 지역의 일부 중개업소는 아예 문을 닫았다. 정부의 추가 대책이 나올 때까지 이 같은 ‘잠정 휴업’ 상태가 지속될 것이란 전망마저 나온다.

이번 대책의 여파로 서울의 아파트 값은 지난해 2월 말 이후 75주 만에 하락세로 돌아섰다. 11일 한국감정원에 따르면 8월 첫째 주(7일 기준) 서울의 아파트 매매가는 0.03% 내렸다. 특히 규제가 집중된 강남 재건축 단지들이 직격탄을 맞았다. 부동산114에 따르면 이번 주(11일 기준) 서울의 재건축 아파트 값 주간 상승률이 올 1월 이후 처음으로 마이너스(―0.25%)를 보였다.

하지만 정부는 고삐를 늦추지 않고 있다. 대출 규제를 회피하기 위한 풍선효과가 발생하지 않도록 금융감독원은 10일 주택 구입을 위한 신용대출은 주택담보인정비율(LTV) 계산에 합산하도록 시중은행에 공문을 보냈다. 무주택 실수요자를 위한 정책성 주택담보대출인 ‘디딤돌대출’도 실거주자만 이용할 수 있도록 실거주 의무 제도를 도입했다.

이번 대책으로 다주택자에 대한 양도소득세가 강화된 데 이어 지방세율도 오른다. 행정안전부는 10일 지방소득세를 2주택자는 1%포인트, 3주택자 이상은 2%포인트 더 걷는 내용의 지방세 관계법 개정안을 입법예고했다.

이창무 한양대 교수(도시공학과)는 “적절한 투자 수요가 있어야 시장이 원활하게 돌아가는데 이대로는 시장의 흐름이 끊어지는 결과를 초래할 수 있다”고 우려했다.

▼규제 비켜간 지역도 매수 발길 뜸해져… “시장과열 일단 진정”▼

추가하락 기대 매수세 실종
강남재건축 ‘2억∼3억’ 호가 급락… 강북도 “다들 눈치만 봐” 거래 뚝
非규제지역 분양시장만 ‘특수’

시장 예상보다 강력한 정책 효과
법원 경매 낙찰가율도 10%P 하락… ‘강남 재건축’ 분양이 변곡점 전망

‘8·2부동산대책’이 발표된 뒤 서울에서 첫 분양에 나선 마포구 공덕동의 ‘공덕 SK리더스 뷰’ 아파트. 11일 강남구 개포로에서 문을 연 본보기집에는 약 2700명이 찾았다. 오전 한때 방문객들이 줄을 서기도 했지만 오후에는 대기 없이 바로 입장할 수 있었다. 대책 발표 직전인 지난달 28일 분양한 마포구 상암동 ‘DMC에코자이’ 본보기집에 첫날 8000명을 포함해 사흘간 2만9000명이 몰린 것과 딴판이다. 익명을 요구한 SK건설 관계자는 “분양권 전매가 막힌 데다 이번 대책으로 대출 규제가 대폭 강화되면서 돈 있는 실수요자들 위주로 찾았다”고 전했다.

8·2대책의 영향으로 분양, 재건축·재개발, 경매 등 부동산 시장이 전반적으로 얼어붙고 있다. 특히 규제가 집중된 서울 강남지역의 재건축 단지에선 가격을 2억∼3억 원씩 낮춘 급매물이 쏟아져 나오지만 거래는 끊긴 상태다. 채은희 개포부동산 대표는 “정부의 대책이 나온 지 얼마 안 돼서 매수자들이 가격이 더 떨어지기를 기다린다”고 말했다.

서울 강북에서 투기지역으로 묶인 노원구, 마포구 등에서도 거래가 끊겼다. 노원구 상계동의 신상계부동산 신완수 대표는 “다들 눈치만 보고 있다. 급하다고 싸게 내놓는 사람도 없고 싸게 나와도 살 사람이 없다”고 전했다. 마포구 아현동의 월드부동산 이진형 대표는 “대책 발표 후 싼 매물 나왔는지 묻는 전화만 가끔 올 뿐 거래는 한 건도 이뤄진 게 없다”며 한숨을 쉬었다.

대책 피한 지역은 매매-분양 간 온도차

이 같은 냉기류는 부산, 경기 성남시 등 이번 대책에서 비켜간 지역으로까지 확산되고 있다. 당초 이들 지역은 대책에서 한발 비켜서면서 반사이익을 얻을 것으로 기대됐다. 하지만 정부가 추가 대책을 예고해 매수자들이 관망세로 돌아섰다.

부산 수영구 남천동의 재건축 단지인 삼익비치타운은 매주 5, 6건의 거래가 꾸준히 이뤄졌지만 대책이 발표된 2일 이후 10일까지 2건의 거래만 이뤄졌다. 경기 성남시 분당과 고양시 일산 등 1기 신도시도 비슷하다. 고양시 덕양구 화정동의 B부동산 관계자는 “실수요자까지 얼어붙었다”며 “매매와 전세를 같이 찾던 사람들이 지금은 전세만 보려고 한다”고 귀띔했다.

다만 규제에서 벗어난 지역의 분양시장은 여전히 뜨거운 인기를 누렸다. 3일 부산 서구에서 청약 신청을 받은 ‘대신2차 푸르지오’는 313채 모집에 8만 명 넘게 몰려 평균 경쟁률이 258 대 1이었다. 11일 문을 연 경남 김해시 주촌면의 ‘김해주촌두산위브더제니스’ 본보기집에는 수십 명의 ‘떴다방’(이동식 중개업소)이 몰려오기도 했다. 주택 신규 공급이 부족한 지역들인 데다 규제까지 비켜가면서 특수를 누린 것이라는 분석이 나온다.

정부 추가 대책 조짐에 관망세 지속

법원경매시장에도 찬바람이 불고 있다. 법원경매 정보전문업체 지지옥션에 따르면 이달 2∼9일 서울에서 이뤄진 아파트 경매 21건의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 89.5%로 7월보다 10%포인트 떨어졌다. 올해 들어 낙찰가율은 꾸준히 90% 이상을 유지했다. 하지만 8·2대책 폭탄에 무너진 것이다. 경매에 참여한 평균 응찰자 수도 5.4명으로 7월(12.6명)과 비교해 반 토막이 났다. 이창동 지지옥션 선임연구위원은 “아직 서울을 중심으로 빠지고 있지만 다른 지역도 더 지켜봐야 한다”고 말했다.

전문가들은 8·2대책이 정부가 의도한 대로 과열된 부동산시장을 단기간에 진정시키는 데에는 성공했다고 진단했다. 김신조 내외주건 대표는 “정책의 강도가 시장 예상보다 훨씬 강력한 데다 정부가 추가 대책을 내놓겠다는 신호를 계속 보내자 시장에서 당분간 지켜보자는 관망세가 강해졌다”고 말했다.

‘거래 절벽’은 당분간 이어질 것이란 전망이 지배적이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “주택 공급을 어디에 얼마나 할지 등 정부의 추가 방침이 나오기 전까지 매수자와 매도자 모두 뚜렷한 움직임을 보이지 않을 것”이라고 내다봤다. 분양이 예정된 서울 강남 재건축 단지의 흥행 성패가 시장의 변곡점이 될 거라는 분석도 있다. 각종 규제에도 ‘강남 불패’가 깨지지 않는다면 시장이 살아나고 이에 따라 정부의 추가 규제도 구체화될 수 있다는 것이다.

주애진 jaj@donga.com·천호성·강성휘 기자