중산층 실수요자, 집값 하락 기다리는게 상책

가계부채 대책에 부동산시장 술렁

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“가뜩이나 시장이 안 좋은데 대출까지 어려워지면 매물이 나와도 거래가 더 안 될 것 같아 걱정이다.”(서울 강동구 강동명문공인중개사사무소 조성귀 대표)

정부가 내년부터 새로운 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하는 내용의 가계부채종합대책을 24일 발표하자 부동산 시장이 크게 술렁였다. 이날 부동산중개사무소들에 대책의 여파가 어떨지 불안해하는 투자자들의 문의 전화가 이어졌다. 중개사들은 위축된 부동산 시장이 이번 대출규제 강화로 더욱 움츠러들 것이라며 걱정했다.

앞서 6·19부동산대책과 8·2대책으로 이미 주택담보대출 규제가 강화된 데 이어 신DTI와 DSR까지 도입되면 부동산 시장에 돈줄이 마를 것이란 전망이 나온다. 대출을 받아 내 집을 사려던 실수요자들은 자금 계획을 다시 세워야 한다. 전문가들은 이번 대책이 예고됐던 만큼 당장 파급효과가 크진 않겠지만 향후 금리 인상과 추가 대책이 줄줄이 이어지면 시장에 적잖은 충격을 줄 수 있다고 우려했다.

○ 대출 문턱 높아져 실수요자도 타격 예상

이번 대출규제의 타깃은 다주택자이지만 대출받아 집을 사려던 실수요자도 직간접적 영향을 받을 것으로 전문가들은 내다봤다. DTI나 DSR는 기본적으로 소득이 적은 사람의 대출금액을 제한하기 때문이다. 이 같은 피해를 막기 위해 정부가 청년, 신혼부부 등에 대한 규제를 완화하기로 했지만 중산층 실수요자는 혜택을 받기 어렵다. 반면 다주택자들은 자금력이 있는 사람이 많아 충격이 크지 않을 것이란 관측이 나온다. 대출을 많이 받은 일부를 제외하면 집을 급하게 내놓기보다 당분간 추가 대책과 시장 반응을 살필 가능성이 높다.

그간 저금리의 영향으로 유동성이 몰려들었던 수익형 부동산 시장도 타격이 예상된다. 정부가 부동산 임대사업자의 대출 문턱을 높인 데다 향후 금리까지 오르면 임대수익률이 크게 떨어질 수 있다. 투자금액이 상대적으로 적은 오피스텔보다 덩치가 큰 상가나 빌딩이 더 영향을 받을 것으로 보인다. 투자 수요가 강한 재건축 시장도 그 열기가 한풀 꺾일 수 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “재건축 아파트는 전세보증금이 매매가의 30∼40%에 불과해 대출이 필수적인데 돈줄이 막혀버려 타격이 상대적으로 더 클 것”이라고 말했다.

○ “대출 비중 줄이고 청약 적극 활용하라”

전문가들은 당분간 부동산 시장이 숨죽인 채 관망하는 시기가 이어질 것으로 보고 있다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “금리 인상이 확실시되는 데다 입주물량이 많고 추가 대책까지 이어져 내년부터 전반적인 주택가격 하방 압력이 예상된다”고 전망했다.

이번 대책으로 신규 분양시장의 양극화도 더 심해질 것으로 보인다. 내년부터 수도권과 세종시, 지방 광역시에서 주택보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증한도가 6억 원에서 5억 원으로 줄어들고 중도금 대출 보증비율도 90%에서 80%로 축소된다. 보증비율이 줄어들어 건설사의 리스크가 커지면 자금 여력이 부족한 중소형 건설사들이 분양에 나서기 어려워진다. 이로 인해 은행이 아닌 제2금융권에서 중도금 대출을 받아 매수자의 이자 부담이 커질 수도 있다.

내 집 마련을 계획하는 실수요자라면 최대한 대출 비중을 줄여 금융비용을 낮춰야 한다. 양지영 리얼투데이 리서치본부장은 “내년 3월까지 급매물이 줄줄이 나와도 거래가 안돼서 주택 가격이 하락할 가능성이 크다”며 “대출이 많이 필요하지 않은 실수요자는 서두를 필요 없다”고 말했다. 또 무주택자라면 입지가 좋고 수요가 탄탄한 지역에서 청약에 적극적으로 나설 것을 권했다.

주애진 jaj@donga.com·강성휘 기자