행복주택, 경쟁률 높았지만 '계약률은 저조'…왜?

-행복주택 301세대 모집에 3796세대 청약, 계약률은 76%
-미계약 사유, ‘당첨아파트 불만족’과 ‘자금마련의 어려움’ 이 가장 커
-청약자 혼란방지를 위해 본보기집과 관리비 항목 등 고지, 청년층 자금마련을 위한 금융상품 추진 필요
-‘묻지마 청약’ 페널티 부과 필요

북아현 1-3구역

행복주택이 높은 경쟁률에도 불구하고 상대적으로 낮은 계약률을 보이고 있다.

행복주택은 재개발임대주택 중 철거세입자와 현금청산자 등 우선 입주희망자에게 배정하고 남은 잔여물량을 서울시와 서울주택도시공사가 투자한 공공리츠가 매입해 임대주택으로 공급하는 방식이다. 모집대상은 사회초년생과 신혼부부 등 청년층(80%)과 65세 이상 고령층(20%)이며, 주변 시세의 60~80% 수준의 임대료로 공급된다. 지난 3월 1차, 7월 2차가 공급됐고, 오는 12월 3차 물량이 모집 예정이다.

지난 3월 서울투자운용에서 모집한 1차 행복주택은 총 301세대로, 3796세대가 지원해 평균 5.5:1, 최고 35.1:1의 경쟁률을 보였다. 하지만 경쟁률 대비 최초 당첨자들의 계약률은 76%로 상대적으로 낮은 결과를 보였다. 이로 인해 예비자(실거주희망자)들은 입주시기와 자금조달 등에 차질을 가져와 피해를 입으며, 공공리츠는 추가 예비자 공급으로 입주시기가 지연되고 임대료 수입 없이 미입주에 따른 공가관리비를 부담하게 된다.

이 같은 미계약 원인을 파악하고자 서울투자운용는 1차 행복주택 미계약자 71세대를 대상으로 지난 10월 26~27일 심층 전화 인터뷰를 진행했고, △당첨아파트 불만족(44.6%) △자금마련의 어려움(21.4%) △접수 후 자격조건 변경(16.1%) △묻지마 청약(16.1%) △기타사유(1.8%)의 결과를 도출할 수 있었다.

‘당첨아파트 불만족’ 사례는 청약 신청 전에 평면도를 보고 지원했지만 당첨 후에 실제 아파트 면적과 크기 등을 보고 포기하는 경우다. 또한 당첨 아파트의 층과 향에 대한 불만 및 원룸형(거실+원룸) 평면에 대한 불만 등이 있었다. 이 밖에 당첨 후 관리비 고지로 포기하는 사례도 있었다.

‘자금마련의 어려움’은 당첨 후 계약금을(보증금의 20%) 마련하는데 어려움을 느끼며 계약을 포기하는 사례가 많았는데, 기존에 살고 있는 집의 세가 나가지 않아 보증금을 마련할 수 없는 경우였다. 또한 행복주택의 주요 공급대상인 사회초년생과 예비신혼부부 등 청년층에서 상대적으로 낮은 신용도로 대출한도에 어려움을 겪으며 계약을 포기하는 경우도 있었다.

‘접수 후 자격조건 변경으로 인한 계약포기’ 사례는 청약신청 접수 후 당첨자 발표 및 계약까지 약 3개월이 소요되는데, 그 사이 지방 및 해외 등의 전근으로 인한 거주지 이전이나 신청계층의 변동 등으로 인한 포기였다.

‘묻지마 청약으로 인한 계약포기’는 최근 다양한 임대주택의 공급과 비슷한 청약신청조건에 따라 청약자들의 충분한 고려 없이 일단 신청하고 당첨 후 계약을 포기하는 경우 등이 있었다.

박민규 서울투자운용 팀장은 “향후 공급될 행복주택 계약률을 증대시킬 수 있는 방안으로 모집 공고 시 본보기집 운용과 관리비 내용 등을 사전에 고지하고, 현재 20% 수준의 계약금 비율을 10%대로 하향 조절할 필요가 있다”며 “실수요자를 보호하고 신중한 청약을 유도하기 위해, 당첨 후 계약을 포기하는 미계약자를 대상으로 일정기간 청약을 제한하는 등의 페널티도 검토할 필요가 있다”고 말했다.

정우룡 동아닷컴 기자 wr101@donga.com