‘재건축 프리미엄’ 반토막 날까

초과이익환수제 2018년 1월 시작

위 사진에 나온 지역은 기사의 특정 내용과 관계 없음. 동아일보 DB

재건축 초과이익환수제가 다음 달부터 시행된다. 이 제도를 적용받는 서울 강남권 재건축 단지에서는 조합원 1명당 수천만 원에서 최고 3억 원 정도의 부담금을 내게 될 것으로 보인다.

17일 국토교통부와 국회에 따르면 국회 국토교통위원회는 재건축 초과이익환수제 시행시기를 미루는 내용의 관련법 개정안 3건을 최근 폐기했다. 이 개정안들은 초과이익환수제 적용 시기를 2020년, 2022년 등으로 미루는 방안을 담고 있었지만 법제사법위원회에 오르지 못하고 논의가 종료됐다. 이에 따라 내년 1월 2일 이후 관할구청에 관리처분인가를 신청하는 재건축 조합은 이 제도를 적용는 된다.

○ ‘재건축 초과이익’ 50%까지 떼인다

초과이익환수제는 재건축 사업으로 해당 지역 평균 집값 상승률을 웃도는 수준의 개발이익(초과이익)이 발생할 경우 최고 50%를 정부가 걷어가는 제도다. 조합원별 평균 이익이 3000만 원 이하면 부담금이 면제된다.

‘초과이익’은 재건축 사업이 진행되는 동안 오른 집값에서 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액이다. 공식으로 정리하면 ‘초과이익=사업 종료 때의 주택가격―(사업 시작 때의 주택가격+지역 평균 집값 상승분+개발비용)’이다.

우선 ‘사업 시작 때의 주택가격’은 재건축 추진위원회가 구성된 시점의 주택 공시가격을 의미한다. ‘사업 종료 때의 주택가격’은 새 아파트가 준공되는 시점의 공시가격이다. 공공기관인 한국감정원이 공시가격 책정을 담당한다. 공시가격은 통상 매매시세의 75∼80%다. 사업 시작과 종료 시점 사이에 10년 이상의 차이가 있으면 준공 10년 전을 시작 시점으로 본다.

‘지역 평균 집값 상승분’은 사업 시작 때의 주택가격에 사업 기간의 해당 시군구 평균 주택가격 상승률을 곱한 값이다. 집값 상승률이 정기예금 이자율보다 낮을 경우 이자율을 기준으로 계산한다. 입지여건 등이 우수해 주변 평균보다 시세가 가파르게 뛴 단지일수록 많은 초과이익이 매겨지게 된다. ‘개발비용’은 새 아파트를 짓는 데 들어가는 공사비 등이다.

최종적인 환수 금액은 초과이익의 규모에 따라 다르게 결정된다. 예를 들어 조합원 1인당 평균이익이 3000만∼5000만 원이면 3000만 원을 초과하는 이익금의 10%가 부담금으로 환수된다. 평균이익이 1억1000만 원을 넘으면 1억1000만 원을 초과하는 이익금의 50%에 2000만 원을 더한 값이 부담금이 된다. 부담금은 현금과 신용카드·직불카드 등으로 낼 수 있다.

○ 단지별 부담금 최고 3억 원 예상

초과이익환수제가 시행되면 강남지역에서는 가구별로 1억 원 안팎의 부담금을 내는 단지가 적지 않을 것으로 예상된다. 서초구 재건축의 ‘대장주’로 꼽히는 반포주공1단지(서울 서초구 반포동) 1·2·4주구 조합은 초과이익환수제 적용 시 조합원별 부담금을 4억 원으로 예상했다. 다만 이 조합은 관리처분인가 신청을 위한 조합원총회를 26일 열 계획이어서 초과이익환수제를 피해갈 가능성이 높다.

서초구 잠원동 한신4지구 재건축 조합은 만약 초과이익환수제 적용을 받을 경우에 부담금을 8000만 원으로 예상하고 있다. 반포주공1단지 3주구의 예상 부담금은 6000만 원이다. 송파구 다른 동(洞)들에 비해 최근 집값 상승폭이 훨씬 컸던 잠실동의 일부 재건축 단지들에서는 2억∼3억 원의 부담금을 내야 할 거라는 예상도 나온다.

천호성 기자 thousand@donga.com