‘똘똘한 한채 전략’ 유효… 양도차익 크다면 자녀에 증여를

[전문가 코칭 투자의 맥]<1>다주택자 양도세 중과

《 문재인 정부 출범 후 ‘8·2부동산대책’ 등 거의 매달 부동산대책이 나왔지만 강남을 포함한 서울 집값은 쉽게 꺾이지 않는 분위기다. 들썩이는 시장을 보고 있으면 집을 가진 사람도, 내 집 마련을 꿈꾸는 사람도 마음이 복잡해진다. 앞을 내다보기 어려운 부동산 시장 혼란기에 동아일보는 전문가 3인의 조언을 주제별로 듣는 코너를 마련했다. 첫 번째로 4월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 매매와 임대 등록의 갈림길에 선 다주택자들이 어떤 선택을 하면 좋을지 들어봤다. 》
　

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○ 양도세 적은 주택부터 매도… 미래가치도 함께 따져봐야
박상언 유엔알컨설팅 대표

투자 가치가 높지 않은 집이라면 4월 이전에 파는 게 낫다. 경기 화성시 동탄신도시, 평택시, 용인시 등 수도권 일부 지역은 향후 입주량이 폭증해 전세금이 떨어지는 집이 늘어날 수 있다. 당연히 매매가도 조정 받을 수밖에 없다. 반면 서울 강남권이나 마포 서대문 종로 동작구 등 도심권 주택은 실수요뿐 아니라 투자 가치도 높다. 전·월세 수요가 풍부해 안정적으로 임대수익을 내는 수익형 부동산 역할도 할 수 있다.

임대주택으로 등록하면 다양한 인센티브가 주어진다. 2019년부터 연 2000만 원 이하 임대소득도 분리 과세하기 때문에 사업자의 건강보험료가 크게 오르는데 4년 임대 등록을 하면 인상분의 40%, 8년 임대는 80%를 감면받는다. 양도세, 종합부동산세 감면 혜택은 8년 이상 임대해야 한다.

집을 팔 때는 양도세가 적은 주택부터 처분해야 한다. 다주택자에 대해 기본세율에 10∼20%포인트를 더 부과하는 양도세 중과는 서울, 세종시, 경기 과천시, 부산 7개구 등 청약조정대상지역 내 주택에만 적용된다. 조정대상지역 이외의 지역에 있는 집에는 적용되지 않는다.

세금만 따지지 말고 보유 부동산의 미래 가치도 따져 봐야 한다. 개발 계획이 없고 교육환경, 교통여건이 떨어지거나 월세 수익률이 낮은 지역의 집은 우선적으로 매도를 고려해야 한다.

○ 대출-전세 끼고 증여하면 부채-보증금 빼고 세금 산정
양지영 R&C연구소장

대출받아 집을 산 다주택자 중 지방과 수도권에 모두 주택을 갖고 있는 사람이라면 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 좋다. 지방의 집부터 팔고 양도차익이 적은 주택, 보유 기간이 짧은 주택 순서로 파는 것이 유리하다. 양도차익이 적은 집을 먼저 팔아서 세금을 낮추고 양도차익이 많은 집은 비과세 대상으로 돌리는 절세 효과를 노려야 한다.

대출을 끼고 강남 재건축 아파트 위주로 갖고 있다면 똘똘한 한 채만 가지고 가거나 자녀에게 증여하는 것을 고려하자.

양도차익이 클 것 같으면 별도 세대를 구성한 자녀에게 증여하는 것이 낫다. 부담부증여란 임대를 놓았거나 주택담보대출이 있는 상태로 증여하는 것이다. 전세보증금 4억 원이 들어 있는 5억 원짜리 집을 자녀에게 증여하면 자녀는 전세금을 뺀 1억 원에 대해서만 세금을 낸다. 부모는 보증금 4억 원에 대해 양도세를 내면 된다.

자금 여력이 있는 다주택자가 강남 아파트 위주로 가지고 있다면 임대등록을 고려하자. 특히 연 2000만 원 이하의 임대소득을 올리면서 주택 3채 이상을 가졌다면 등록이 유리하다. 그 대신 임대소득세를 줄일 방법을 생각해야 한다. 3주택자는 거주하는 주택 외 나머지 두 채를 전세와 보증부 월세로 임대하면 보증금 비중을 높이고 월세 비중을 줄일 수 있다.

○ 인기지역이라면 ‘버티기’… 중대형은 처분 고려해야
이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장

다주택자가 4월 1일 이후 청약조정대상지역에서 집을 판다면 양도세 중과를 피할 수 없다. 하지만 서울 강남 등 인기 지역의 아파트는 정부의 잇따른 규제책에도 가격 상승세가 이어지고 매물조차 찾아보기 쉽지 않다. 섣불리 집을 처분할 수도, 마냥 버틸 수도 없는 그야말로 진퇴양난이 아닐 수 없다.

먼저 지역 및 주택 규모에 따라 어떤 집을 보유하고 어떤 집을 팔지 선별해야 한다. 지방보다는 수도권, 소도시보다는 광역대도시권, 같은 서울이라도 강북 외곽 지역보다는 강남 및 도심권의 주택을 장기 보유하는 전략이 필요하다.

예를 들어 서울 강남 3구(강남 서초 송파구)와 인접지역(강동 동작구), 서울 사대문 내 도심권과 그 인접 지역(마포 성동 광진구) 등 수요가 풍부해 가격 상승이 지속될 것으로 판단되는 곳의 주택이라면 계속 보유하는 방안을 모색하는 편이 좋다.

또 1, 2인 가구가 빠르게 증가하고 있어 앞으로 주택 규모의 다운사이징이 불가피하다. 시장경쟁력이 있는 전용면적 85m² 이하 주택은 가급적 보유하고 중대형 주택은 처분하는 것도 한 방법이다.

올해부터 향후 몇 년간 1만 채가 넘는 대규모 입주가 예정된 일부 강남권 재건축단지 및 수도권 외곽 택지개발지역 내 아파트라면 입주 전후로 가격 하락이 예상된다. 3월이 지나기 전에 처분하는 것을 고려해야 한다.
　
정리=주애진 기자 jaj@donga.com