집값 불붙인 강남 거래절벽인데… 강북은 계속 뛸까?

[전문가 코칭 투자의 맥]<3> 서울 非강남권 아파트 투자

《 하루가 멀다 하고 치솟는 서울 강남 집값에 부담을 느낀 투자자들 가운데 비강남권 아파트로 눈을 돌리는 사람이 많다. 하지만 쉽사리 투자를 결정하기는 어렵다. 강남발(發) 상승세가 강북 도심 등 비강남권에까지 퍼지면서 이들 지역 아파트들마저 가격이 많이 올라서다. ‘추격 매수’를 했다가 가격이 떨어지지는 않을까? 비강남권 중에서도 어떤 지역을 눈여겨봐야 할까? 이런 궁금증을 가진 사람을 위해 동아일보가 전문가 3인의 조언을 소개한다. 》

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○ 서울 전체 하락 가능성… 신규 아파트 투자는 OK

박상언 유엔알컨설팅 대표

정부가 강남 집값을 잡겠다고 나서자 인접한 동작구, 광진구, 성동구, 마포구 등으로 ‘풍선효과’가 나타나고 있다. 중소형 단지 중심으로 6개월 동안 1억∼2억 원가량 호가가 오른 단지도 많다. 최근에는 용산구 한남뉴타운, 동작구 흑석뉴타운 같은 초과이익환수제 등 재건축 규제와 무관한 정비사업지도 반사이익을 얻고 있다.

하지만 추격 매수는 금물이다. 정부 규제로 이미 강남에서는 아파트 ‘거래 절벽’이 나타나고 있다. 이 흐름은 강남발 집값 상승세를 원동력으로 삼고 있던 비강남권에서도 똑같이 나타날 것이다. 서울 전반적으로 거래가 줄고 가격이 떨어질 가능성이 크다. 여기에 금리 인상과 신(新)총부채상환비율(DTI) 도입 등 강화된 대출 규제도 위험 요소다.

물론 유망 투자처는 있다. 바로 비강남권에서 분양을 앞둔 신규 아파트다. 자금 여력만 된다면 노려 볼 만하다. 올해 상반기에는 서울 서대문구, 영등포구, 마포구 등에서 신규 분양단지가 청약을 모집한다. 서울이 아니더라도 경기 과천시 지식정보타운, 하남시 감일지구 등 강남 접근성이 좋은 공공택지 물량을 눈여겨볼 만하다.

○ 강북 인기지역도 많이 올라… 서두르지 말고 기다려야

양지영 R&C연구소장

소위 ‘미친 상승률’을 보인 강남 집값에 가려지긴 했지만 강북 역시 같은 기간 집값이 크게 올랐다. 일례로 서울 마포구 아현동 ‘래미안 푸르지오 4단지’ 전용면적 84m²는 지난해 7월 7억8000만 원에 거래됐지만 올해 1월에는 10억4000만 원으로 실거래가가 뛰었다. 강북에도 중형 아파트 ‘10억 원 시대’가 온 것이다.

비강남권에 투자를 고려 중인 사람이라면 서두르면 안 된다. 느긋하게 기다려야 한다. 당장의 상승세가 당분간 이어질 수 있지만 이 오름세가 실제 거래 금액에 반영될 가능성은 크지 않다.

한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량(1만6955건)이 2006년 이후 1월 거래량으로는 역대 최대치를 기록했다. 이는 품귀 현상이 이어지는 가운데 4월 양도세 중과 시행을 피하려는 다주택자의 매물이 시장에 풀렸기 때문으로 보인다. 다주택자 매물이 지속적으로 풀리는 가운데 대기 매수자가 줄어들면 자연스레 가격이 떨어질 것이다. 성동구, 광진구, 여의도 등 한강변이나 경기 과천, 판교 등 강남과 가까운 지역을 중심으로 급매물을 잘 살펴보면서 느긋하게 기다린다면 만족스러운 가격대의 매물을 찾을 수 있을 것이다.

○ 광진-동작-성동구 유망… 10년 미만 단지 노려볼만

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장

중장기적 관점에서 강북은 매력적인 투자처다. 특히 광진구, 동작구, 성동구 등 이른바 ‘광동성’으로 불리는 지역이 그렇다. 이유는 간단하다. 경제학의 기본원칙인 ‘수요공급의 법칙’ 때문이다.

신규 분양 물량은 적은 데 비해 투자수요를 포함한 전체 수요가 꾸준한 곳은 시장가격이 오를 수밖에 없다. 광진구와 동작구, 성동구는 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 인접해 있으면서도 한강변을 끼고 있다. 비강남권 중에서도 핵심 지역인 셈이다.

물론 최근의 가격 급등세가 부담스러울 수는 있다. 하지만 단기가 아닌 중장기적 관점에서 봤을 때 아직 이들 지역의 추가 상승 여력은 충분해 보인다. 부동산114에 따르면 지난주 광진과 동작구 아파트값 상승률은 각각 0.35%, 0.27%로 서울 평균(0.57%)에 비해 낮다.

다만 1, 2인 가구가 늘어나는 추세이기 때문에 전용면적 85m² 이하 아파트를 추천한다. 아울러 재건축 및 재개발 요건이 점차 까다로워지고 있기 때문에 당분간 아파트의 노후화 걱정을 하지 않을 수 있는 입주 10년 미만 새 아파트가 노후 단지보다 유망하다.
　
정리=강성휘 기자 yolo@donga.com