주택임대사업자 등록, 3월에 마쳐야 하는 이유

오는 4월 1일 ‘주택임대사업자 등록 개정 세법 적용’을 앞두고 여전히 고민 중인 다주택자들이 많다. 현 시점에서 보유 주택 매매는 현실적으로 불가능하기 때문에 남은 선택지는 사업자 등록을 하거나, 하지 않는 방법 2가지로 좁혀졌다.

개정 세법 내용을 살펴보면 단기임대(4년 의무임대)를 계획 중인 다주택자는 3월 중 등록을 마치는 것이 유리하다. 4월 1일 이후 등록할 경우 기존에 적용되던 양도소득세(양도세) 중과 배제와 종합부동산세(종부세) 합산 배제 혜택을 받을 수 없게 되기 때문이다.

정부는 임대시장 현황을 제도권으로 끌어들이기 위해 ‘세제 혜택’을 카드로 꺼내들었다. 다주택자를 장기임대사업자로 유도해 세금 감면 혜택을 확대한다는 방침이다. 반면 미등록 다주택 소유자에게는 혜택 축소와 과세로 전방위적인 압박에 나섰다.

○ ‘설 곳 잃은’ 단기임대주택

민간임대주택 특별법 시행령 개정에 따르면 오는 4월부터 양도세와 종부세 혜택을 받을 수 있는 대상 범위는 기존 5년 이상 임대, 6억 원 이하 주택에서 8년 이상 임대주택으로 기간이 대폭 길어진다.

사실상 4월 1일 이후 등록된 단기임대주택은 양도세와 종부세 혜택을 받을 수 없게 된다. 3월 사업자 등록을 마친 다주택자는 의무기간 4년의 단기임대주택을 운영할 수 있고 5년 이상 임대 시 장기임대와 동일한 혜택을 받을 수 있다.

정부는 단기임대 세제 혜택을 없애거나 축소하고 8년 이상 장기임대주택에 적용되는 혜택을 늘려 다주택자들의 장기임대 활성화를 유도하고 있다.

○ 장기임대 혜택 강화

세제 혜택은 시, 군, 구청 등록과 세무서 등록을 통해 광범위한 분야에 적용된다. 전용면적 85㎡를 초과하는 오피스텔을 제외하고 모든 주택이 수혜 대상이다. 다만 세부 혜택 적용 조건은 세목에 따라 차이가 있기 때문에 상세 내용은 확인이 필요하다.

주요내용으로는 먼저 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 최초 분양을 통해 획득한 경우 취득세가 전액 면제된다. 취득세가 200만 원을 초과한 경우엔 85%만 감면된다.

재산세 감면 혜택의 경우 올해는 임대주택 2채 이상 사업자를 대상으로 이뤄지지만 내년부터는 전용면적 40㎡ 이하 준공공임대주택(8년) 1채 소유 시에도 재산세를 전액 면제 받게 된다. 올해는 전용면적 40㎡ 이하는 전액 면제 대상이며 60㎡ 이하와 85㎡ 이하는 각각 50%(준공공임대 75%), 25%(준공공임대 50%)씩 감면 받을 수 있다.

여기에 종부세 합산 배제와 종합소득세 감면 혜택도 마련됐다. 종부세는 공시 가격을 기준으로 6억 원을 초과하는 주택(수도권 이외 지역 3억 원)에 과세되는 세금이지만 주택임대사업자는 합산 배제 신청을 통해 대상에서 제외될 수 있다. 종합소득세는 임대주택 1채를 보유하면 30%가 감면되고 준공공임대는 75%를 감면 받는다.

임대소득 관련 세법도 변경된다. 연간 2000만 원 이하 주택임대소득 비과세 제도는 올해까지만 적용된다. 내년부터는 분리과세를 통해 건강보험료 인상분의 40%(준공공임대 80%)가 감면되고 임대료 매출 일부를 경비로 인정해 주는 공제율(필요경비율)은 70%가 적용된다.

양도세 중과 배제 혜택은 6억 원 이하 임대주택(수도권 이외 지역 3억 원)을 의무임대기간이 지나 양도할 때 적용받는다.

양도세 중과는 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔 경우 과세되는 세금이다. 2주택자는 10%, 3주택자는 20%가 과세된다. 특히 양도세 최고세율은 기존 40%에서 42%로 높아졌다. 양도세 혜택은 장기보유특별공제율 조정을 통해 혜택이 확대됐다. 85㎡ 이하 주택을 8년 이상 임대하고 매각하는 다주택자는 장기보유특별공제율 70%가 적용돼 세액이 정해진다. 기존에는 8년 이상 임대 시 50%가 적용됐고 10년 이상 임대한 경우에만 70%로 계산됐다.

○ 사업자된 다주택자, 혜택 받으려면 ‘할일이 태산’

임대주택 등록을 마친 다주택자에게는 반드시 지켜야 할 의무도 생긴다. 먼저 의무임대기간(단기 4년, 준공공임대 8년)을 준수해야 한다. 만약 기간을 준수하지 않고 주택을 매매할 경우 주택 당 최대 1000만 원에 달하는 과태료가 부과되고 감면된 세금은 추징된다. 다만 시나 군, 구청에 양도신고를 하고 다른 임대사업자에게 주택을 매도하면 과태료 부과와 세금 추징을 받지 않는다.

또한 임대료는 의무임대기간 동안 연 5% 범위로 인상폭이 제한된다. 인상분 산정 시에는 주거비와 물가지수, 인근 지역 임대료 변동률 등을 고려해야 한다. 마찬가지로 이 역시 규정 위반 시 1000만 원 이하의 과태료가 부과된다.

조금 더 복잡해진 신고 의무도 발생한다. 매년 사업지 현황을 세무서에 신고해야 하며 5월과 9월에는 각각 종합소득세와 종부세 유예 신고도 필수다. 이를 지키지 않을 경우 최고 1000만 원의 과태료가 나온다. 여기에 임대차 신규 계약이나 변동사항이 발생하면 3개월 이내 관할 기관에 변경 신고를 하도록 돼 있다.

특히 모든 계약 과정에는 정부가 정한 표준임대차계약서를 사용해야 한다. 표준임대차계약서에는 임대료와 증액 관련 내용을 비롯해 계약기간, 보증금 관련 사항, 민간임대주택 선순위 담보권 등 권리 관계 관련 사항, 임대사업자 및 임차인 권리 및 의무, 임대주택 수선 및 유지·보수 사항, 임대의무기간 중 남은 기간 등이 포함돼야 한다.

동아닷컴 김민범 기자 mbkim@donga.com