초기단계 재개발지역 눈여겨보라

[전문가 코칭 투자의 맥]＜8＞청약 소외계층의 내집 마련

《 ‘로또아파트’라는 신조어가 생길 만큼 아파트 청약 열풍이 뜨겁다. 하지만 최근 서울에서 분양한 주요 아파트의 청약가점은 일부 대형 평수를 제외하면 50∼60점대에 이른다. 가점이 낮은 이들에게 신규 분양 아파트는 ‘그림의 떡’이나 마찬가지인 셈이다. 결혼을 하지 않은 20, 30대나 자녀가 없는 신혼부부처럼 가점이 낮아 청약에서 소외된 이들이 내 집 마련을 할 수 있는 방법은 없을까. 동아일보가 부동산 전문가 3인에게 청약 소외계층을 위한 전략을 들어봤다. 》
　

○ 입주물량 몰린 수도권 남부… 급매-미계약분 나올 가능성

박상언 유앤알컨설팅 대표

청약 가점이 낮은 20, 30대 미혼이나 신혼부부들은 내 집 마련을 위해 비교적 적은 금액으로 투자가 가능한 재개발 지역을 눈여겨볼 것을 추천한다. 우선 본인이 원하는 지역과 입주 시기를 감안해 급매물을 노리는 것이 좋다. 초기 단계인 구역지정 단계에서 투자하면 가격은 저렴하지만 시간이 오래 걸리는 단점이 있다. 4, 5년 내 입주가 가능한 집을 원한다면 프리미엄을 주더라도 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 앞둔 지역을 찾아야 한다. 투자할 때는 입주권이 나오는 물량인지를 관할 구청이나 전문가를 통해 반드시 확인해야 한다.

당장 입주할 집을 찾는 실수요자라면 수도권 남부 등 입주물량이 집중된 곳의 ‘급매’ 물량을 노리는 것도 괜찮다. 특히 전세 세입자를 구하지 못해 급하게 처분하는 아파트라면 분양가보다 수천만 원 싼 마이너스 프리미엄으로 구입할 기회도 많다. 경기 화성시 동탄2신도시나 김포한강신도시, 용인시 남부 등 올해 입주물량이 몰린 지역을 권한다. 이 지역들의 입주가 마무리되면 집값도 다시 안정될 것이기 때문에 분양가 이하로 나온 매물이라면 매수할 만하다.

분양 아파트의 미계약분은 청약통장이 없어도 추첨에 참여할 수 있다. 거주지역도 따지지 않는다. 부(不)자격자 등 조건이 안 되는데 청약을 신청했거나 당첨된 집이 마음에 들지 않아 계약을 포기한 물량이 대부분이다. 보통 분양물량의 10∼20% 정도가 해당된다. 이를 잘 활용하면 청약통장을 쓰지 않고도 새 아파트를 분양받을 수 있다.

○ 신혼도 아이없으면 청약 불리… 하반기 ‘희망타운’ 대규모 공급

양지영 R&C연구소장

자녀가 없는 신혼부부들은 신규 분양 아파트의 청약 당첨을 사실상 기대하기 어렵다. 신혼부부를 우대하는 특별공급 제도가 있지만 이 역시 자녀가 있는 부부를 더 우선하기 때문에 쉽지 않다.

이들은 올 하반기(7∼12월) 이후 공급되는 신혼부부희망타운을 기다려볼 필요가 있다. 한꺼번에 대규모로 공급되기 때문에 경쟁이 비교적 덜 치열해 자녀가 없는 신혼부부에게도 기회가 돌아올 수 있다. 서울 수서역세권, 경기 과천시 지식정보타운과 주암지구, 위례신도시 등 서울 또는 인접한 수도권이 상당수 포함된 데다 분양가가 시세의 80% 선으로 저렴한 것도 장점이다.

결혼을 하지 않은 20, 30대라면 기존 주택으로 눈을 돌려보는 것을 추천한다. 방법으로는 급매물이나 법원경매가 있다. 하지만 매수 타이밍은 더 기다려보는 것이 좋다. 부동산 시장은 당분간, 길게는 2, 3년간 조정 국면이 이어질 수 있다.

마음이 급해서 시세보다 조금 싼 급매물을 보고 덜컥 샀다가는 가격이 더 하락할 수 있다. 여유를 갖고 원하는 지역을 꾸준히 살펴봐야 한다.

경매도 마찬가지다. 경매는 감정가격이 언제 책정되었느냐가 중요한데 통상 6개월 전 시세로 매겨진다. 부동산 경기 하락기에는 현재 시세보다 높게 책정돼서 유찰이 된다고 하더라도 시세차익이 크지 않을 수 있다. 지금은 상승기에서 조정기에 들어가는 시기라 더 기다려보는 것이 좋다.

○ 가점 낮으면 신규분양 기대말고 기존주택-공공임대 살펴볼만

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장

현행 청약가점제에서 상대적으로 불리할 수밖에 없는 청약 소외계층은 투자 방법과 부동산 유형 측면에서 틈새시장을 활용해야 한다. 따라서 신규 분양보다는 기존 주택을 매입하는 편이 낫다.

집을 싸게 사는 방법에는 법원경매물 매입, 급매물 매입, 분양권 매입, 민간임대주택 분양전환 매입 등이 있다. 기존 아파트를 사려면 해외 이주 또는 자금 사정 등으로 기한이 촉박해 값싸게 나온 매물이 매력적이다. 급매물에 대한 정보는 대개 현장 중개업소에서 나오는 만큼 평소 이들과 긴밀한 관계를 맺어두는 것이 매우 중요하다.

흔히 시세보다 싸게 사는 방법으로 알려진 법원경매물의 경우 그리 녹록지 않다. 인기 많은 아파트는 입찰장의 과열된 분위기로 시세보다 비싸게 낙찰받는 사례가 적지 않다. 권리분석을 제대로 하지 않으면 치명적인 손해를 보기도 한다는 점에 유의해야 한다. 아파트보다 경쟁이 덜한 단독주택이나 빌라는 법원경매에서 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰받기 쉽다. 단, 환금성을 감안해 도심지 역세권에 있는 매물이 좋다.

공공지원 민간임대주택에도 관심을 가질 만하다. 시세보다 낮은 임대료 수준으로 8년간 거주를 보장받고 임대료 인상분 역시 연 5% 내로 제한된다.

39세 이하 청년이나 결혼 7년 이내 부부에게 특별공급하고 8년 후 분양전환을 받을 수 있다는 점에서 내 집 마련을 원하는 20, 30대에게 매력적이다.

정리=주애진 기자 jaj@donga.com