시세조사-권리분석-자금계획… ‘경매 3박자’ 맞아야 성공

[전문가 코칭 투자의 맥]＜10회·끝＞경매로 부동산 투자 성공하는 법

《 부동산시장이 주춤하면서 경매시장도 한풀 꺾이는 모습이다. 22일 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 전국 법원 경매 낙찰 건수는 3067건으로 2001년 관련 통계 집계 후 최저였다. 연간 통계로 봐도 경매 진행 건수는 줄어드는 반면 가격은 오르는 추세가 이어지고 있다. 지난해 전국 법원 경매 진행 건수는 10만7379건으로 역대 가장 낮았다. 반면 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 74.0%로 가장 높았다. 하지만 경매 전문가들은 아직 투자 기회가 많다고 말한다. 전문가 3인을 통해 경매 투자 비법과 주의할 점을 들어봤다. 》

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○ 중개업소 2곳이상 들러 시세 확인

강은현 EH경매연구소장

경매의 장점은 시세보다 싸게 사는 것이다. 그런데 최근 경매시장에선 고가 낙찰 혹은 ‘나 홀로 낙찰’ 현상이 나타나고 있다. 경매시장은 지표상 올 1월 정점을 찍은 뒤 지난달부터 조정기에 접어들었다. 하지만 참여자들은 주로 과거 낙찰 사례를 참고해 예정가를 산정한다.

이로 인해 꼼꼼한 시세 조사가 필요하다. 지지옥션에 따르면 매수인이 대금 납부를 포기해 법원에 몰수된 보증금은 매년 800억 원을 웃돌고 있다. 매수인이 어렵게 낙찰받고도 보증금을 날리는 경우는 시세 조사가 부실했거나 현장 조사를 소홀히 했기 때문으로 보인다. 경매 물건 소재지의 부동산중개업소를 최소 2곳 이상 방문해 가격을 알아봐야 한다.

경매의 기본인 권리 분석도 소홀해선 안 된다. 권리 분석은 부동산등기상 소유권 등 권리관계를 확인하는 작업이다. 예를 들어 경매 물건에 임차인이 있을 때 말소기준등기보다 임차인의 전입일이 빠르다면 매수인이 해당 임차인의 보증금까지 떠맡아야 한다. 권리 분석을 제대로 하지 못해 추가로 부담해야 할 금액이 생기면 결과적으로 시세보다 비싼 가격에 매수한 셈이 된다. 또 유찰이 많이 된 물건은 권리상 하자가 있을 가능성이 커 조심해야 한다.

○ 입찰보증금만 들고 뛰어들면 낭패

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장

경매로 부동산을 매수할 때 성급하게 입찰보증금만 손에 쥐고 경매에 나서면 실패할 가능성이 크다. ‘싼 게 비지떡’이란 속담이 있다. 경매 부동산이라고 해서 싸게 사는 것만이 중요한 것은 아니다. 매수 뒤 가격이 오르지 않으면 투자에 큰 의미가 없다. 경매 물건은 기본적으로 권리 분석이 중요하지만 그에 앞서 미래 가치를 따져보는 것이 더 중요하다는 사실을 명심하자.

낙찰받으려는 물건이 아파트라면 교육환경, 편의시설, 교통여건 등을 따져봐야 한다. 토지는 용도지역을 살펴봐야 한다. 도시지역 안에 있는 자연녹지나 계획관리지역은 상대적으로 저렴하면서 건물을 지을 수 있어 투자하기에 적합하다.

자금 계획도 잘 세워야 한다. 경매 초보자의 경우 입찰보증금만 있으면 경매에 참여할 수 있다고 생각하기 쉽다. 낙찰받은 뒤 대금 납부할 돈을 구하지 못하면 오히려 보증금만 날려버릴 수 있다. ‘사후약방문(死後藥方文)’의 뜻을 곱씹어 볼 필요가 있다. 경매에 참여하기 전에 반드시 자금 계획을 세워둬야 한다.

참고로 대부분의 시중은행에서는 경매 대출을 취급하지 않는다. 그래서 다소 비싼 금리를 내고 제2금융권에서 자금을 조달해야 하는 실정이다. 하지만 아파트 등 주택이라면 주거래 은행을 통해 담보대출을 받을 수 있다.

○ 단독주택 낙찰받아 상가로 임대

이창동 지지옥션 선임연구원

지금 우리는 역대 가장 경매 물건이 적고 낙찰가율이 높은 시대에 살고 있다. 낙찰가율이 높은 이유는 경매 물건 감소와 경매 대중화에 있다. 소액 재테크를 하려는 젊은층부터 주거 실수요자, 지방 토지를 사려는 귀농인구까지 다양한 사람들이 참여하면서 가격이 오른 것이다.

그럼에도 실망하긴 이르다. 지난달 감정가 대비 100∼120%에 낙찰된 서울 아파트의 경우 대부분 낙찰 당시 호가와 비교해 수백에서 수천만 원 낮게 낙찰됐다. 과거처럼 수익률이 높지는 않지만 일반매매에 비해 취득·등록세 이상의 비용은 회수할 수 있다. 낙찰 이후 건물 가치를 상승시켜 수익률을 높이는 방법도 있다. 아파트보다 낙찰가율이 떨어지는 수도권 연립·다세대주택을 소액에 낙찰받아 최신 인테리어를 적용해 월세를 받거나 단독주택을 낙찰받아 상업시설로 임대하는 건 보편적인 방식이 됐다.

지분 경매도 최근 뜨는 투자 방법 중 하나다. 보통 지분만 낙찰받아서는 활용도가 떨어지기 때문에 인기가 없는 편이다. 이런 물건을 저렴하게 낙찰받은 뒤 공유물분할청구소송을 통해 부동산 전체를 매각(강제경매)해 수익을 지분대로 나누거나 본인이 매입할 수 있다. 부부 명의의 아파트 중 한쪽 지분만 나왔거나 여러 형제가 상속으로 소유한 경우 이런 식으로 매입 및 투자가 가능하다.

정리=주애진 기자 jaj@donga.com