[머니 컨설팅]9억이하 다가구, 임대소득 비과세

은퇴후 임대소득 얻기위해, 다가구주택에 투자하고 싶은데…

조영욱 국민은행 WM 스타자문단 세무사

Q. 퇴직을 앞두고 있는 김 부장. 차곡차곡 저축한 돈과 퇴직금을 활용해 다가구주택 투자를 고려하고 있다. 부동산 투자로 안정적인 임대수익도 얻고 향후 가격 상승에 따른 차익도 기대한다. 하지만 임대수익에 대한 소득세, 또 현재 다주택자에 대해 부과하는 중과세 등 과세가 강화되고 있는 상황이라 고민스럽다. 다가구주택이 적절한 임대수익도 올리면서 절세도 되는 좋은 방안인지 알고 싶다.

A. 건축법상 다가구주택은 19가구 이하가 거주할 수 있는 단독주택이다. 지하층을 제외한 주택 전체 층수가 3층 이하에, 바닥 면적의 합인 연면적이 660m²(약 200평) 이하이면서 호별로 독립해 생활할 수 있으나 구분등기가 되어 있지 않은 등의 요건을 갖춰야 한다.

다가구주택에 대한 세법은 부동산 투자 측면에서 여러 장점이 있다. 특히 1가구 1주택 비과세 적용 시 절세에 큰 도움이 된다. 여러 가구가 살지만 일괄로 양도할 경우 1가구 1주택의 단독주택으로 보고 비과세 혜택이 적용된다.

또 주택과 주택 외의 부분으로 복합돼 있는 겸용 주택인 경우 주택 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 보기 때문에 1가구 1주택 비과세를 적용하면 절세 효과가 극대화될 수 있다. 주의할 점은 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 조금이라도 커야 한다는 것이다. 면적이 같거나 주택 부분이 작다면 과세할 때도 실제 주택인 부분만 주택으로 취급한다.

따라서 양도하기 전 겸용 주택의 주거전용면적과 공용면적 등 주택 해당 면적을 잘 따져봐야 한다. 그렇지 않을 경우 겸용 주택 전체를 비과세받기 위해서는 양도 2년 이전에 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크도록 용도 변경이나 증축을 하는 것도 고려해 볼 수 있다. 이 경우에도 공부상 주택을 상가로 사용해 실질적으로는 여전히 상가가 크다면 전체를 비과세받기 어렵다.

또 상가 일부를 주택으로 용도 변경한 경우 주택으로 사용하는 층수가 3층을 초과하면 다가구주택이 아닌 공동주택이 된다. 전체 다가구 중 한 가구에 해당하는 면적만 비과세되고 나머지 주택은 중과세가 적용될 수 있어 유의해야 한다.

1주택자로서 다가구주택은 임대소득에 대해서도 혜택이 있다. 기준시가 9억 원 이하의 다가구주택의 임대소득은 비과세 소득에 해당한다. 연 2000만 원 이하의 소액 임대소득에 대해서는 비과세(2019년 귀속분부터는 분리과세)인데 기준시가가 9억 원 이하의 1주택 임대소득은 금액과 관계없이 2019년도 이후에도 비과세가 가능하다.

다가구주택을 가지고 주택임대사업자로 등록하면 임대주택 외 본인 거주 주택에 대해서도 1가구 1주택 비과세 적용받을 수 있다. 또 10년 이상 장기 임대 시 양도소득세 감면 등 여러 특례를 적용받을 수 있다. 세법상 충족돼야 할 장기 임대 주택의 가액 요건, 면적 요건을 적용할 때 다가구주택은 전체 가액과 전체 면적이 아닌 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 기준을 적용한다.

다가구주택 전체를 임대하지 않고 한 층은 본인이 거주하면서 나머지 호실은 다른 가구에 임대하는 경우에도 주택임대사업자 등록이 가능하도록 민간임대주택에 관한 특별법이 개정됐다. 여러 가지 세제 혜택을 적용받을 수 있다.

조영욱 국민은행 WM 스타자문단 세무사