[머니 컨설팅]거래 뜸한 단독주택, 기준시가로 증여세 매겨

부동산 증여세 책정 위한 개별가격 평가 방법은

조영욱 국민은행 WM스타자문단 세무팀장

Q. 도매업을 하는 60대 후반의 김모 씨는 현재 금융자산을 비롯해 아파트, 단독주택, 상가 등 다양한 부동산을 보유하고 있다. 원래는 두 자녀에게 재산을 상속하고 싶었는데 세금이 무겁다고 해서 증여를 할지 고민하고 있다. 자녀에게 아파트나 단독주택 같은 부동산을 증여할 때 증여재산 평가를 어떻게 하는지, 구체적으로 얼마가 되는지 궁금하다.

A. 증여할 때 부동산 가치 평가는 해당 재산의 시가를 기준으로 하도록 규정돼 있다. 아파트는 실거래 가격이 있어 이를 적용하면 된다. 하지만 오래된 단독주택처럼 시가가 없거나 불분명할 때는 기준시가를 활용한다.

시가는 증여하는 날 전후 3개월 이내의 기간에 매매나 감정, 수용, 경매, 공매가 진행돼 부동산의 가치가 평가됐을 때 사용하는 가액(價額)이다. 부동산은 증여 등기일 전후 3개월 이내에 이러한 가액이 있어야 증여세 계산의 기초가 되는 증여재산 가액을 계산할 수 있다. 시가 적용과 관련해 아래의 두 가지 내용을 염두에 둬야 한다.

첫째, 증여하고자 하는 부동산의 시가가 없어도 이와 비슷한 재산의 가액을 시가로 간주한다는 것이다. 증여할 때 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 기준시가가 동일하거나 비슷한 다른 재산에 대한 매매나 감정, 수용, 경매, 공매가액이 있으면 이 금액을 시가로 본다. 즉, 증여하려는 재산의 시가는 없지만 비슷한 재산에 시가로 보는 가액이 있다면 그 가액을 기준으로 증여세를 계산한다는 것이다. 이를 유사사례 가액이라고 한다. 물론 해당 재산에 대한 시가도 있고 유사사례 가액도 있다면 해당 재산의 시가를 우선적으로 적용한다.

유사사례 가액은 납세자가 증여세를 신고할 때까지의 가액만 인정한다. 납세자의 예측 가능성이 침해되거나 불편이 없도록 신고 후에 발생한 유사사례 가액은 적용되지 않는다는 얘기다. 공동주택의 유사사례 가액 평가 방법은 다음과 같다. 먼저 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 안에 있어야 한다. 또 평가대상 주택과 주거 전용면적 기준으로 5% 이내로 차이가 나야 하며 공동주택가격(기준시가) 차이도 5% 이내여야 한다.

둘째, 증여일 전 소급 2년 이내 기간에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 진행된 사례가 있는지도 확인해야 한다. 증여재산 평가는 증여일 전후 3개월 이내에 시가를 판단할 수 있는 매매나 감정 등이 진행되면 이를 기준으로 한다. 하지만 3개월을 넘어 2년 이내에 매매나 감정 등이 진행됐다면 시간 경과나 주위 환경의 변화 등을 고려해 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수도 있다. 거래가 뜸한 단독주택 등이 이에 해당할 수 있다.

이럴 때는 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 부동산의 매매가액을 시가에 포함시킬 수 있다. 따라서 증여 예정일의 2년 이내에 이러한 가액이 있는지도 고려해야 한다. 재산평가심의위원회 심의는 과세를 하는 관청뿐만 아니라 납세자도 신청할 수 있다.

증여를 할 때 증여재산의 시가만 알아서는 안 된다는 걸 명심해야 한다. 비슷한 부동산도 살펴야 하고 가액을 판단할 수 있는 매매나 감정 등이 2년 내에 진행됐는지도 주의해서 살펴야 한다. 국세청 홈택스에서 전국의 공동주택과 수도권 및 지방 5대 광역시 소재 오피스텔의 유사재산 매매사례가액의 정보를 확인할 수 있으니 이를 잘 활용하면 도움이 된다.

조영욱 국민은행 WM스타자문단 세무팀장