복잡한 재건축·재개발, 조합원 지위 및 현금청산 관련 법규 따져봐야

김예림 변호사

최근 박원순 시장이 용산·여의도 개발 마스터플랜을 언급하면서 해당 지역 재건축 및 재개발에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

실제 지역 부동산 업계에 따르면 박 시장 발언 이후 재건축 재개발 기대감에 집주인들이 매매를 보류하면서 아파트 매물이 현저히 줄었다는 반응이다. 재개발과 재건축에 대한 관심은 정부 보유세 개편안이 확정되면서 커지는 추세다.

주택과 토지에 부여되는 종부세는 주택이 멸실되는 재개발·재건축 조합원 입주권, 분양권, 비주거용 오피스텔, 상가(부속토지 규모에 따라 과세 대상) 등에는 부여되지 않기 때문이다.

이에 부동산 규제를 피하기 위해 부동산 투자자들의 시선이 재개발로 향하고 있지만 재개발구역 안에 있는 주택을 사고도 분양권을 받지 못하는 사례가 속출하고 있어 각별한 주의가 필요하다.

‘도시 및 주거환경정비법’은 여러 사람이 하나의 물건을 공동으로 소유하고 있는 경우 이 가운데 1명만을 조합원으로 보도록 규정하고 있다. 즉 두 사람이 하나의 건물과 토지를 절반씩 공동으로 소유하고 있더라도 이 가운데 한 사람만 조합원으로 인정돼 새 아파트를 분양 받을 수 있다. 공유지분을 매입한다면 입주권을 얻지 못할 가능성이 높은 셈이다.

부동산 전문가들은 매도인이 하자 없이 조합원 지위를 넘겨줄 수 있는 사람인지, 매수하려는 재개발 물건이 분양대상이 될 수 있는 물건인지 반드시 확인해야 한다고 강조한다. 또 자신이 조합원 자격을 얻을 수 있는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또한 재개발 대상 지역 주택이 시세보다 저렴하다면 현금청산 물건인지 확인해야 한다. 현금청산이란 재개발·재건축에서 조합원이 지위를 포기하고 현금으로 보상받는 매물을 말한다.

실제로 지난해 서울 서초구 잠원역 인근 신반포 10차 318동 전용 54㎡형이 7억 원에 매물로 나왔다. 당시 같은 단지 같은 평형 시세는 10억100만원으로 3억 원이나 저렴한 매물이 나왔다. 어떻게 이렇게 저렴한 매물이 나온 것일까? 그 이유는 이 물건이 ‘현금청산’ 대상이었기 때문이다.

정부 8·2 부동산 대책에 따라 일반 거래는 묶이고 재건축 매물은 대부분 현금청산 대상이 되고 있는데 현금청산 매물을 구입하면 재건축 이후 집을 받지 못하고, 재건축 조합원 분양이 끝난 뒤 현금으로 받게 된다.

부동산 투자는 매각을 원하는 시기에 거래가 되는 것이 중요한데 현금청산은 재건축 추진 과정 동안 큰 돈이 조합에 묶일 가능성이 큰데다 조합간 갈등, 시공사와의 마찰 등으로 재건축이 계획과 달리 원만하게 이루어지지 않을 경우에는 투자금 회수가 어려울 수도 있으므로 신중할 필요가 있다.

기존 소유 주택이 재건축이 예정되어 있거나 현금청산 물건을 매입하는 등 재건축 대상 주택을 소유하고 있는 경우 장기간의 재건축을 기다리기 보다 재건축정비사업조합과 소송을 통해 자신 부동산에 대해 현금으로 청산할 수도 있다.

만일, 현금청산대상자가 되었다면 조기에 대응하는 것이 중요하다. 현금청산절차에서 가장 중요한 것은 감정평가이므로 감정평가단계부터 변호사의 조력을 받아 철저히 대응해야 한다.

재개발 ·재건축 현금청산소송을 집중적으로 다루고 있는 김예림 법무법인 정향 부동산 전담팀 변호사는 “전문가의 도움 없이 소송을 진행하는 분들의 대부분은 1심의 감정평가에 만족하지 못해 그때서야 변호사를 선임하는데 이후 2심에서 재감정 절차가 진행되는 경우는 드물기 때문에 가능한 초기 단계부터 변호사를 선임하는 것이 유리하다”라고 조언했다.

동아닷컴 박지수 기자 jisu@donga.com