매매가의 절반에 못 미치는 강남 전셋값…원인은 ‘○○’?

직장인 이모 씨(43)는 2016년 12월 서울 강남구 압구정동 A 아파트(전용면적 84㎡)에 5억5000만 원을 주고 전세 입주했다. 올해 말 재계약을 앞둔 이 아파트의 전세금은 6억 원 수준이다. 당시 15억 원 정도였던 이 아파트 가격은 최근 24억 원 수준으로 올랐다. 매매가 대비 전세금 비율인 전세가율은 2년 전 37%에서 현재는 25%까지 떨어졌다. 전세가율이 25%라는 건 이 씨가 전세금을 3번 더 모아야 자신이 사는 집을 한 채 사들일 수 있다는 뜻이다. 이 씨는 “낡은 아파트라 전세금이 많이 오르지 않았다는 게 세입자로서 유일한 위안”이라며 “집값 오르는 속도가 너무 빨라 그때 무리해서라도 집을 살걸 그랬다”고 후회했다.

서울의 주택 가격이 고평가돼 있다는 신호가 곳곳에서 감지되고 있다. 서울 강남구 아파트의 평균 전세가율이 5년 만에 처음으로 50% 아래로 하락했다. 아파트 매매가가 단기간에 급등하면서 전세가격이 따라잡지 못한다는 뜻이다. 부동산 규제가 강화된 이후 ‘급매’ 위주의 주택 거래가 늘어나는 정황도 나타나고 있다.

● 매매가 절반에 못 미치는 강남 전셋값

2일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울의 아파트 전세가율은 전달보다 2.6%포인트 하락한 61.7%로 집계됐다. 2014년 1월(62.1%) 이후 가장 낮다. 특히 강남구의 전세가율(48.9%)은 관련 통계가 작성된 2013년 4월 이후 처음 50% 아래로 떨어졌다. 강남구 아파트의 전세금은 평균적으로 매매가의 절반에도 미치지 못한다는 의미다. 용산구(50.1%), 송파구(51.0%), 서초구(54.2%) 등도 50%대 붕괴를 눈앞에 두고 있다.

서울의 전세가율은 지난해 5월 이후 내리막길을 걷고 있다. 이는 전세가가 떨어졌다기보다는 서울 집값이 많이 올랐기 때문이다. 강남 3구(강남 서초 송파구)는 원래 집값이 비싼 데다 오래된 재건축 아파트가 많아 전세가율이 낮은 편이다. 최근 50개월 연속 이어진 집값 상승기에 강남 3구의 집값 상승률이 다른 지역보다 높아 매매가와 전세금의 격차가 더 벌어졌다.

서울의 전세가율이 계속 하락하면서 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’도 사실상 힘들어졌다. 지난해 말까지 약 2년간 서울의 전세가율이 70%를 웃돌면서 노원·성북구 등 전세가율이 높은 지역을 중심으로 갭투자가 성행했다. 집값의 30%만 있으면 집을 살 수 있어서다. 지난달 기준 서울 25개 자치구 가운데는 중랑(74.1%), 성북구(71.9%) 두 곳만 전세가율이 70%를 넘었다.

● 서울 주택 거래, 급매 위주로 증가

서울 아파트 거래량은 다시 늘었다. 이날 서울부동산정보광장에 따르면 1일에 신고 접수된 서울의 아파트 거래량(신고 건수 기준)은 670건으로 집계됐다. 하루 만에 지난해 10월 한 달 간 거래량(3777건)의 17.7%가 신고됐다. 9월에도 서울의 아파트 거래량은 1만2458건으로 지난해 같은 기간(8230건)과 비교하면 51.4% 늘었다.

시장에서는 대출 규제를 강화한 9·13부동산대책 전후로 급매물이 등장한 영향이 큰 것으로 보고 있다. 노원구 상계동 D공인중개사사무소 관계자는 “대책 발표 이후 상계주공 아파트 단지에서 시세보다 1000만~2000만 원 싼 급매물을 몇 건 계약했다”며 “집값이 더 오를 것으로 보고 싼 매물이 나오면 연락을 달라는 대기 매수자도 있다”고 했다. 9월 아파트 거래는 노원구(1491채) 강서구(790채) 등 실수요자들이 주로 찾는 곳 위주로 이뤄졌다.

하지만 조만간 다시 신고가 끊어질 가능성도 배제하기 어렵다. 국토교통부 당국자는 “지금도 현장 중개업소의 주택 거래량은 많지 않은 상태”라며 “신고 물량 상당수가 7, 8월 거래 건일 가능성이 있다”고 설명했다. 부동산 거래신고는 거래 이후 60일 이내에 하면 된다.

주애진 기자 jaj@donga.com
박재명 기자 jmpark@donga.com