분당 1주택자, 자녀 강남 진학시키려 집 살땐 대출 못받아

주택담보대출 Q&A

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9·13부동산대책 이후 일시적으로 중단됐던 유주택자 대상의 주택담보대출이 최근 재개됐지만 여전히 금융소비자들의 혼란이 계속되고 있다. 특히 은행 대출 창구에는 예외적으로 대출이 허용된 1주택 보유자들의 문의가 쏟아지고 있다. 금융위원회가 9·13대책의 후속 조치로 내놓은 ‘은행업 감독규정 개정안’ 등을 토대로 헷갈리는 1주택자 대상의 대출 규제 내용을 문답으로 정리했다.

Q. 경기 지역에 집을 한 채 갖고 있다. 서울 강남에 집을 한 채 더 사서 아이를 그 지역 고등학교에 보내고 싶은데 대출을 받을 수 있나.

A. 없다. 수도권에 집을 한 채 소유한 사람은 자녀 교육, 근무지 이전 등을 이유로 대출을 받아 ‘수도권 규제지역’(투기지역 투기과열지구 조정대상지역)의 집을 살 수 없다. 경기권에서도 서울에 있는 학교, 회사 등으로 통학이나 출퇴근할 수 있다는 이유에서다. 다만 수도권 내에서도 규제지역이 아닌 인천 등에 집을 살 때는 은행 심사를 통해 자녀 교육 등의 대출 예외 사유를 인정받을 수 있다.

Q. 서울에 사는 1주택자 맞벌이 부부인데 부모님에게 자녀 육아를 맡기고 싶다. 집 근처에 부모님이 거주할 집을 한 채 더 사려고 하는데 이때도 대출이 안 되나.

A. 아니다. 맞벌이 부부가 미취학 아동이나 초등학생 자녀의 양육을 부탁하기 위해 부모님이 거주할 집을 살 때는 규제지역에서도 대출을 받을 수 있다. 다만 부모님이 거주할 집은 공시가격 9억 원을 넘지 않아야 한다. 이번 사례를 비롯해 예외적으로 대출이 인정되는 1주택자들이 규제지역에서 추가로 구입하는 주택은 공시가격 9억 원을 넘지 않아야 한다.

Q. 부산에 사는 1주택자다. 서울 소재 대학에 입학한 자녀를 위해 서울에 집을 하나 더 장만하고 싶은데 대출이 가능한가.

A. 부산 집을 팔지 않고도 대출을 받을 수 있다. 자녀가 부산에 살면서 서울까지 통학하기는 사실상 불가능하기 때문이다. 대출을 받으려면 자녀가 서울 집에 거주한다는 사실을 입증할 서류 등을 은행에 제출하면 된다. 다만 자녀가 대학을 졸업하면 1년 내에 집 두 채 중 한 채는 팔아야 한다. 자녀 교육 등 예외 사유를 인정받아 대출을 끼고 집을 추가로 산 1주택자는 예외 사유가 없어지면 1년 내 집을 팔아야 한다.

Q. 결혼하는 자녀에게 빚을 내서라도 집 한 채를 해주고 싶은데 1주택자도 대출받을 수 있나.

A. 부모와 같이 살던 무주택자인 자녀가 분가할 때는 기존 집을 팔지 않고도 대출을 받을 수 있다. 부모가 자기 집을 담보로 대출받아 결혼하는 자녀의 주택 구입 자금을 지원할 수 있다는 얘기다. 다만 새집을 산 뒤엔 자녀가 가구 분리를 해야 하고, 대출 3개월 내에 전입 증명서를 은행에 제출해야 한다.

Q. 전세를 끼고 서울 아파트 한 채를 사서 1주택자가 됐다. 세입자를 내보내려면 대출이 필요한데….

A. 1주택자가 임대를 준 주택에 직접 입주하거나 새로운 세입자와 계약해 기존 세입자에게 보증금을 돌려줘야 할 때 지역별 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 대출받을 수 있다. 다만 세를 준 주택이 공시가격 9억 원을 넘으면 본인이 해당 주택에 전입할 때만 대출이 가능하다.

Q. 서울 재건축 아파트 한 채를 갖고 있다. 이 집이 재건축될 때 이주비 대출을 받을 수 있나.

A. 그렇다. 다만 대출 만기 때까지 주택을 추가로 구입하지 않겠다는 약정을 은행과 맺어야 한다.

Q. 1주택자가 규제지역 내 아파트 청약에 당첨되면 중도금 대출을 받을 수 있나.

A. 그렇다. 분양받은 아파트의 소유권 등기가 완료된 시점부터 2년 내에 기존 집을 판다는 약속을 지키면 새 아파트가 공시가격 9억 원을 넘어도 중도금 대출을 받을 수 있다.

조은아 기자 achim@donga.com