기준권리만 알면 경매가 쉬워진다

[고준석의 실전투자]권리분석 쉽게하는 법

16일 2차 입찰을 앞둔 서울 강남구 역삼동 역삼조이너스 201호 경매 물건은 한 차례 유찰되면서 최저입찰가가 감정가보다 20% 싸게 책정됐다. 기준권리가 되는 2009년 10월 5일자 근저당권보다 상위에 설정된 권리가 없기 때문에 낙찰을 받는 순간 이 집에 얽힌 모든 권리가 소멸된다. 2009년 10월 5일 설정된 근저당권 두 건 중 먼저 설정된 권리가 기준권리가 된다. 신한옥션 SA 제공

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장

공기업에 다니는 A 씨(37·여)는 올가을 내 집 마련에 나설 생각이다. 그녀의 관심은 경매다. A 씨가 경매에 관심을 갖는 이유는 잘만 하면 시세보다 싸게 집을 마련할 수 있다는 장점 때문이다.

하지만 막상 경매에 뛰어들려니 망설여지는 게 사실이다. 손해를 봤다는 얘기가 심심치 않게 들리기 때문이다. 무엇보다 성공적 경매를 위해 반드시 알아야 하는 ‘권리분석’은 공부를 해도 어렵기만 하다. 권리분석, 쉽게 하는 방법은 없을까?

A 씨처럼 최근 들어 경매로 내 집 마련을 준비하는 사람들이 늘어나고 있다. 하지만 경매는 쉬운 일이 아니다. 특히 권리분석이라는 큰 산을 넘지 못하는 경우가 많다. 경매 초보자에게 가장 부담되는 게 권리분석이다.

권리분석은 경매 물건에 얽혀 있는 복잡한 이해관계를 뜯어보는 과정이다. 해당 매물을 낙찰받을 경우 내가 책임져야 하는 부채가 어느 정도인지 가늠해 경매 입찰 금액을 써내는 기준으로 삼는다.

권리분석에서 가장 중요한 건 기준권리다. 기준권리만 제대로 알아도 권리분석의 절반을 끝냈다고 봐도 된다. 기준권리는 등기부에 공시되는 각 권리의 생사(生死)를 결정하는 기준이 된다. 등기부에 기준권리보다 앞에 나오는 권리는 원칙적으로 경매를 거친다고 해도 소멸되지 않는다. 그러나 기준권리보다 뒤에 나오는 권리는 원칙적으로 경매 이후 소멸된다. 물론 각 권리의 뜻까지 알아두면 좋다. 하지만 그 뜻을 잘 몰라도 권리분석을 하는 데 문제가 생기지는 않는다.

그렇다면 기준권리란 무엇일까? 기준권리는 근저당권(저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매개시결정등기 등을 말한다. 이것들이 공존할 경우 이 중 등기일자가 가장 빠른 게 기준권리가 된다. 경매로 소멸되는 기준권리와 그 이후의 권리를 제외한 권리(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등)는 원칙적으로 매수인이 떠안아야 하지만 기준권리를 포함해 이보다 뒤에 나오는 권리(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등)는 경매로 소멸된다. 원칙적으로 매수인이 책임지지 않아도 된다는 이야기다. 다만, 건물철거 및 토지인도청구 또는 소유권 이전에 관해 다툼이 있는 후순위 가처분은 경매로 소멸되지 않는다. 매수인이 인수해야 한다는 뜻이다.

일례로 16일 2차(5억7760만 원) 매각기일을 앞두고 있는 서울 강남구 역삼동 소재 역삼조이너스아파트(서울중앙지방법원 사건번호 2018-894)를 살펴보자. 최초감정가(7억2200만 원) 대비 1억4440만 원이 떨어진 상태다. 등기부를 확인해 보니 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3∼7순위까지 가압류, 8순위 경매개시결정(임의경매) 순이다.

여기서 기준권리는 무엇이 될까? 1순위 근저당권이다. 기준권리보다 앞에 나오는 권리는 없다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 기준권리보다 뒤에 나온다. 다시 말해 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 것이다. 매수인이 인수하는 권리가 없다는 얘기다. 이렇게 근저당권을 비롯해 가압류 및 경매개시결정에 대한 각각의 뜻을 몰라도 권리분석에는 지장이 없다.

근저당권의 어려운 내용을 알려고 애쓰지 말자. 오히려 그 뜻을 알려고 하면 할수록 권리분석이 어렵게 느껴질 뿐이다. 기준권리만 생각하면 경매가 쉬워진다. 근저당권은 기준권리가 되므로 경매로 무조건 소멸하는 것으로 이해해도 좋다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장