[부자동 현장]‘그들만의 리그’ 래미안 리더스원

동아경제
입력 2018년 11월 6일 07시 00분

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삼성물산이 서초우성1차 재건축 단지인 ‘래미안 리더스원’ 견본주택을 열고 본격적인 분양에 들어갔다. 이 아파트는 지난 3월 분양한 ‘디에이치자이(개포주공8 재건축)’와 함께 올해 분양 시장 ‘최대어’로 꼽히는 단지다. 이례적으로 본보기집 개관 일정을 수요일로 잡은 이유이기도 하다. 많은 인파가 몰릴 것을 고려해 관람객 분산을 노렸다.

이변은 없었다. 높은 분양가로 선보인 래미안 리더스원은 예상대로 누구나 쉽게 넘볼 수 있는 아파트가 아니었다. 무주택자 중심 정부 대책도 높은 분양가 앞에 의미가 퇴색됐다. 여기에 일부 물량은 추첨제로 분양된다. 오히려 대출 규제로 인해 자금력을 갖춘 수요자만 청약을 고민할 수 있는 ‘넘사벽’ 단지로 거듭난 모습이다. 평균 분양가 ‘꼼수’ 논란도 일고 있다. 중소형 타입 3.3㎡당 분양가가 평균을 훌쩍 웃도는 데 반해 대형 평형은 저렴하게 책정됐기 때문이다.

○ 무주택 현금부자 ‘그들만의 리그’… ‘편법’ 평균 분양가의 실체

정부가 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 발표해 부동산 규제 강화에 나섰지만 래미안 리더스원에 대한 소비자 관심은 여전히 뜨거웠다. 평일이라 다른 현장보다는 한산했지만 오후 늦게까지 방문객이 끊이지 않았다. 견본주택 내 유니트 입장을 기다리는 대기줄 역시 꾸준했다.

이번 정부 대책에 따른 규제 대부분이 다주택자를 대상으로 이뤄지고 반면 무주택자 혜택은 확대되기 때문에 소비자 관심은 오히려 더욱 과열된 모습이다. 당첨자를 대상으로 대대적인 국세청 세무조사가 예고됐지만 이 역시 크게 아랑곳하지 않는 분위기다. 일반 분양 물량이 적어 사업자 입장에서는 미분양에 대한 부담이 덜하고 여전히 주변 집값을 근거로 시세 차익을 기대하는 수요가 적지 않기 때문이다. 국토교통부에 따르면 인근에 있는 래미안 서초에스티지 전용 84㎡의 최근 1개월 평균 거래가격은 19억5000만 원 수준으로 래미안 리더스원보다 높다.

높은 분양가로 인해 특별공급 대상에서 제외되고 중도금 대출까지 제한되면서 단지는 이른바 ‘무주택 현금부자들만 살 수 있는 아파트’로 거듭난 모양새다. 일각에서는 15억~20억 원에 달하는 아파트를 구입할 수 있는 여력을 갖춘 부자가 지금까지 집을 소유한 적 없다는 게 상식적으로 이해하기 어렵다는 의견도 있다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 래미안 리더스원 평균 분양가는 3.3㎡당 4489만 원이다. 전용면적 84㎡(162가구) 기준 분양가는 타입에 따라 15억7000만~17억3000만 원으로 책정됐다.

다만 평균 분양가가 실제 집값보다 낮게 표시돼 ‘편법’ 평균 분양가 논란이 나오고 있다. 중소형일수록 3.3㎡당 분양가가 높고 대형 타입은 상대적으로 낮은 것으로 나타났기 때문이다. 전용 59㎡의 경우 분양가가 12억6000만~12억8000만 원이다. 3.3㎡당 분양가는 4948만~5027만 원 수준으로 HUG가 승인한 평균 분양가를 크게 웃돈다.

물량이 가장 많은 전용 84㎡ 분양가는 3.3㎡당 4598만 원부터 5138만 원까지 치솟는다. 이중 분양가가 가장 저렴한 84㎡C(2층) 타입도 HUG 승인 분양가보다 100만 원가량 비싼 수준이다. 반면 대형 타입 3.3㎡당 분양가는 135㎡가 4142만~4304만 원, 178㎡ 4358만 원, 205㎡ 4436만 원, 238㎡는 4292만 원 수준으로 상대적으로 낮은 것으로 조사됐다.

여기에 690만~2670만 원에 달하는 세대 확장비를 비롯해 시스템 에어컨(360만~1320만 원)과 가전(120만~210만 원, 고급옵션 제외), 마감 및 공간(80만~2050만 원) 등 유상옵션을 추가하면 실제 집값은 더욱 높아진다. 이 경우 주변 아파트 시세에 버금가는 분양가로 기대할 수 있는 시세 차익 규모는 크게 줄어들 전망이다.

삼성물산 관계자는 “3.3㎡당 평균 분양가는 HUG가 정한 기준”이라며 “삼성물산은 해당 기준에 맞춰 분양가를 산정했다”고 설명했다. 이어 “현금은 있지만 청약을 위해 그동안 무주택 자격을 유지해 온 소비자들이 있는 것으로 안다”며 “다른 사람 명의로 된 주택에 살면서 청약을 노린 수요자들이 이번 분양에 몰릴 것으로 예상된다”고 전했다.

○ 서초동 독수리오형제 ‘화룡점정’… 강남 래미안 타운의 완성

단지는 지하 3~지상 최고 35층, 12개동, 총 1317가구 규모로 이중 232가구가 일반 분양 물량이다. 전용면적에 따라 59㎡가 4가구, 74㎡ 7가구, 83~84㎡ 185가구, 114㎡ 29가구, 135~238㎡는 7가구로 구성됐다.

삼성전자와 삼성물산이 떠난 강남역 일대에 브랜드 아파트 5000가구 규모 ‘서초동 독수리오형제’ 등장이 예고된 가운데 래미안 리더스원은 중심축을 이루는 단지로 평가받는다. 독수리오형제는 앞서 입주를 마친 래미안 서초에스티지(서초우성3차 재건축, 421가구)와 래미안 서초에스티지S(서초우성2차 재건축, 593가구)를 비롯해 래미안 리더스원(서초우성1차 재건축), GS건설 서초그랑자이(서초무지개 재건축, 내년 예정), 대림산업 아크로클라우드파크(가칭, 서초신동아 재건축) 등 5개 단지를 말한다.

이미 독수리1호와 2호에 해당하는 래미안 서초에스티지와 서초에스티지S가 안착했고 나머지 3개 단지가 순차적으로 들어선다. 이번에 분양에 들어간 래미안 리더스원은 입주를 마친 서초에스티지와 서초에스티지S를 압도하는 규모로 서초동 독수리오형제의 ‘화룡점정’으로 꼽힌다. 또한 독수리 1호부터 3호까지 선점한 래미안은 총 2331가구 규모 브랜드 타운을 형성해 서초동 일대 주거지에서 막강한 존재감을 발휘할 전망이다. 이는 향후 단지 가치 상승을 기대할 수 있는 요소로 꼽힌다.

○ 6개월 지연된 분양… 삼성물산 “시공 일정 이상무”

분양 일정은 당초 계획보다 약 6개월가량 지연됐다. 조합과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 협의가 지지부진했고 여기에 내장재 및 마감재 등 세부 결정이 늦춰졌기 때문이라고 삼성물산 측은 설명했다.

박수환 삼성물산 래미안 리더스원 분양소장은 “분양가가 늦게 결정되면서 실내 내장재 및 마감재 구성과 조율에 시간이 소요돼 분양 일정이 수개월 연기됐다”며 “시공은 일정에 맞춰 순조롭게 추진되고 있어 현재 아파트 2~3층 공사가 한창인 것으로 알고있다”고 말했다. 이어 “재건축 단지이기 때문에 건설사 입장에서 일정 지연에 따른 금액 손실이 발생하는 것은 아니지만 브랜드 신뢰도가 다소 하락할 수는 있다”고 덧붙였다.

시세 차익에 대해서 분양소장은 “정부 정책과 시장 상황이 많은 영향을 미치는 부분이기 때문에 시세 차익은 지켜볼 필요가 있어 보인다”며 “다만 입지와 상품성이 우수하기 때문에 향후 가치는 높아질 것으로 예상된다”고 전했다.

향후 일정의 경우 청약은 오는 6일 해당지역 1순위에 이어 7일과 8일 각각 기타지역 1순위와 2순위 청약이 순차적으로 진행될 예정이다. 당첨자는 11월 15일 발표되며 예비 당첨자는 80%를 확보한다는 계획이다. 계약은 26일부터 28일까지 3일간 문정동 래미안 갤러리 내 견본주택에서 이뤄진다. 1차 계약금은 5000만 원으로 책정됐다. 전용 59~84㎡는 100% 가점제가 적용되며 전용 114~238㎡은 가점제와 추첨제가 각각 50%다.

○ 강남 최중심 입지… 대중교통·편의시설 ‘명불허전’

건설 현장은 공사가 한창이다. 분양 시작과 함께 삭막했던 주변 분위기도 활기를 띄는 모습이다. 주변은 강남대로변 상가 및 오피스텔 단지와 이미 입주를 마친 래미안 단지, 내년 분양 예정인 GS건설 서초그랑자이 건설 현장으로 둘러싸여 있다.

삼성물산은 우수한 입지가 단지 최대 장점이라고 강조한다. 특히 교통의 경우 서울 지하철 2호선과 신분당선 환승역이 강남역이 도보권에 있다. 걸어서 단지 입구에서 7~10분 만에 도달할 수 있어 역세권 입지에 해당한다. 지하철 뿐 아니라 버스 노선도 주목할 만하다. 다양한 시내버스와 수도권 광역버스가 정차해 편리한 대중교통 환경을 갖췄다.

자가 차량 이용 시에는 강남대로와 테헤란로를 쉽게 이용할 수 있고 서초IC를 통해 경부고속도로 접근도 용이하다.

교육시설 역시 주목할 만하다. 8학군 지역으로 서초고와 양재고, 서울고, 은광여고 등 다양한 학교 진학이 가능하다. 인근에는 서이초와 서운중이 단지 건너편에 있다. 여기에 대치동 학원가 접근도 편리하다. 차를 타고 10분가량 가면 대치동 학원가가 나온다.

편의시설로는 강남역 상권을 도보로 이용할 수 있다. 메가박스와 CGV, 각종 판매시설과 음식점이 있으며 강남역 유명 학원도 밀집해 있다. 대형마트는 이마트 역삼점이 가깝고 롯데백화점강남점이 대치동 학원가 인근에 있다.

단지와 맞닿아 있는 상가 지역 일부 유흥시설과 저녁 시간 강남대로를 지나는 자동차 소음은 단점으로 꼽힌다. 삼성물산 측은 최신 설계가 적용되는 신축 아파트로 소음 부분은 개선될 것이라고 전했다.

○ 최신 첨단 평면 설계… ‘양날의 검’ 다양한 수납공간

실내는 4베이 판상형 평면을 중심으로 일부 타입은 타워형 설계가 적용됐다. 전 가구 남동향 및 남서향 단지 배치로 채광을 고려했다. 견본주택에 마련된 유니트(84A·114A 타입)는 타입에 따라 침실 3~4개와 4베이 판상형 구조, 펜트리를 갖춘 것이 특징이다. 수납공간은 펜트리와 드레스룸, 붙박이장 등 다양하게 마련돼 실용적인 공간 확보에 많은 공을 들였다. 주방은 ‘ㄷ’ 설계로 이뤄졌고 상판과 벽체는 엔지니어드스톤으로 꾸며졌다.

특히 114A 타입은 고급화에 초점을 맞춘 설계가 적용됐다. 6인 식탁을 놓을 수 있는 공간과 넓은 거실이 눈에 띈다. 유상옵션으로는 넓은 주방 펜트리와 와인바가 제공되고 엔지니어드스톤 컬러는 2가지를 선택할 수 있다.

여기에 ‘데이코(dacor)’ 주방가전 세트도 유상옵션으로 선택할 수 있다. 삼성물산에 따르면 데이코는 삼성전자가 지난 2016년 인수한 미국 고급 빌트인 가전 브랜드다. 114A 타입에 적용되는 데이코 옵션은 냉장고와 김치냉장고, 오븐, 4구 인덕션, 식기세척기(12인용), 양념냉장고(파세코) 등으로 구성됐고 가격은 6200만 원이다. 특히 이 패키지에 적용된 냉장고는 내부를 비추는 카메라가 내장돼 있어 스마트폰이나 태블릿을 통해 냉장고에 보관 중인 식료품을 실시간으로 확인할 수 있는 것이 특징이다. 또한 냉장고 내부 구성품이 모두 수제 도기로 만들어져 변색이나 냄새 걱정이 없다고 회사 관계자는 강조했다.

세대 확장비는 84㎡가 980만~1360만 원, 114㎡는 920만~1030만 원이다. 시스템 에어컨은 84㎡가 380만~640만 원, 114㎡는 400만~900만 원으로 책정됐다. 이밖에 타입별로 다양한 유상옵션이 제공된다.

단지 내 조경은 ‘도심 한가운데서 누리는 여유와 휴식’이라는 콘셉트가 적용된다. 동별로 특색 있는 조경시설이 설치되는 것이 특징으로 리빙룸 가든과 커뮤니티 가든, 어반 그린워크 등 다양한 정원이 조성된다. 커뮤니티시설로는 플빌라형 게스트하우스를 비롯해 스카이라운지와 수영장(3개 레인 규모), 어린이집, 시니어클럽, 피트니스센터, 사우나 등이 마련된다. 구립도서관은 단지와 붙어있다.

첨단 설비도 도입된다. 사물인터넷 기술과 인공지능 시스템이 접목된 주거시스템 ‘웰컴 투 래미안’이 각 가구에 적용될 예정이다. 웰컴 투 래미안은 스마트가전 연계 시스템과 입주민 생활패턴 인식 기능, 얼굴인식 시스템 등으로 구성됐다. 거실 홈패드와 스마트 가전기기가 네트워크와 연결돼 거주자 외출 시 다양한 기능을 원격으로 조정할 수 있고 상황에 따라 홈패드가 다양한 정보를 제공한다. 음성인식 기능과 태양광 발전 장치, 대기전력 자동차단 시스템, LED 조명 등도 설치된다.