[김종율의 상가투자]1층에 대한 환상-대표상권 맹신 버려라

투자 망치는 2가지 심리 벗어나기

① 대표상권에 대한 무조건적인 신뢰

한 신도시의 상가 분양 홍보관에서 투자자들이 분양 상담을 받는 모습. 동아일보DB

김종율 아카데미원장

상가투자를 위해 반드시 알아야 할 것 중 하나가 상권과 입지에 대한 이해다. 상권은 일대, 영역, 바운더리의 개념이다. 반면 입지는 그 상권 내에서의 우위를 뜻한다. 상가투자에서 상권과 입지 가운데 뭐가 더 중요할까. 정답은 입지다. 신도시 상가투자에 실패한 분들을 살펴보면 상권만 보고 투자 물건을 찾은 경우가 많다. 예를 들면 이렇다.

아래의 지도는 경기 하남시 미사강변도시의 상권을 표시한 것이다. 오른쪽 아래 동그라미는 역 개통 예정지 주변으로 상권이 크게 형성돼 있다. 반면 왼쪽 상단 동그라미는 주거지 쪽 근린상권으로 상권의 규모는 상대적으로 좀 작아 보인다.

오른쪽 아래 동그라미는 경기 하남시 미사강변도시의 대표상권 지역으로 상권이 크게 발달해 있다. 반면 왼쪽 위 동그라미는 주거지에 자리 잡은 근린상권이라 대표상권에 비해 상권자체는 덜 발달된 편이다. 하지만 대표상권의 2, 3등 입지보다 근린상권의 1등 입지가 상가 투자에서는 더 유리하다.

당신이 투자를 한다면 두 개의 상권 중 어느 쪽을 고를까. 신도시 상가의 특성상 둘 다 상권이 형성되기 전이라고 가정하자. 필자의 경험으로는 대부분 그 신도시를 대표하는 ‘큰 상권’을 선택한다.

하지만 큰 상권, 좋은 상권 내에서 좋은 입지의 상가는 가격이 그야말로 정말 비싸다. 그럼 당신은 어떤 선택을 해야 할까. 이 지점에서 그릇된 투자가 시작된다. 좋은 상권 내에서 2등, 3등 입지의 상가를 고르게 되는 것이다.

서두에서 밝혔듯이 상가투자는 상권보다 입지가 중요하다. 상권 내에서 내가 투자하려는 상가의 등수가 중요하단 의미다. 신도시의 대표상권에서 1등 입지의 상가를 얻을 수 없다면 냉큼 그 상권을 벗어나 옆의 좀 더 작은 상권으로 옮겨야 한다. 그곳에서 1등 입지 상가를 찾아야 한다.

② 1층 상가가 안정적이라는 믿음

많은 사람들은 1층 상가가 좀 비싸도 임차인을 찾기 수월하다고 믿는다. 과연 그럴까.

예를 들어 1층 상가의 분양가가 10억 원인데 이 중 5억 원을 대출받아 투자했다고 가정해 보자. 대출금 5억 원에 대한 이자가 연 4%라면 매달 166만 원의 이자(연이자 2000만 원)를 내야 한다. 이 상가를 월세 200만 원에 임대하면 한 달에 겨우 34만 원 남는다.

수익형 부동산은 철저하게 투자 대비 임대 수익이 얼마나 나올 수 있는지를 따져야 한다. 먼저 임대수익률을 계산해보고 비슷한 조건이라면 위층보다는 1층이 낫다는 논리로 접근해야 한다.

1층을 고집하다 겪게 되는 위험은 생각보다 크다. 앞서 필자는 상권보다는 입지를 강조했다. 만약 당신이 신도시의 대표 상권으로 가서 1층을 고집하면 어떻게 될까. 이미 매우 비싸거나 분양이 끝나 프리미엄이 붙은 상태로 매매로 나올 가능성이 높다. 당신은 아마도 대표상권의 2등, 3등 입지에서 1층 상가를 상대적으로 싼 가격에 분양받게 될 것이다.

하지만 이런 경우 대부분의 투자는 실패한다. 경기 화성시 동탄1신도시의 북광장 사례를 분석해 본 결과 2등 입지의 1층 상가의 경우 분양가는 1등 입지의 1층 상가보다 10% 정도 낮았지만 임대료는 20∼30% 정도 떨어졌다. 분양가가 20% 정도 저렴한 3등 입지의 1층 상가의 경우는 임대료가 무려 절반 가까이 낮았다.

상가 투자에 성공하고 싶다면 상권보다 입지를 따져야 한다. 그리고 1층만 고집하지 말고 입지가 좋은 곳이라면 과감히 2∼4층 상가도 투자해 볼 만하다. 2등, 3등 입지의 1층 상가보다 훨씬 안정적이다.

김종율 아카데미원장