공동소유 주택은 0.5채 아닌 1채…종부세 유불리 잘 따져야

[세법시행령] 상속주택 요건 충족시 주택수 제외
“공동명의 무조건 유리하지 않아…사안별로 달라”

서울 송파구 일대의 아파트 단지. 2018.9.13/뉴스1 © News1

정부가 9·13 부동산 대책에 따른 구체적인 종합부동산세 부과기준을 마련하면서 집을 ‘공동명의’로 보유한 가구의 주택 수 계산법에 관심이 쏠린다.

3주택 이상자 세율이 0.1~1.2%포인트(p) 대폭 오르고 서울 전역 등 조정대상지역 내 2주택자라면 3주택자와 같은 취급을 받는 만큼, 세 감면을 위한 공동명의 전환에 조심스러운 접근이 필요하다.

7일 기획재정부가 내놓은 2018년도 세법 후속 시행령 개정안에 따르면, 주택 수 계산법은 ‘세율’과 ‘1세대 1주택 판단’에 각기 달리 적용된다.

주택을 공동소유한 경우에는 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 예컨대 부부가 아파트 1채를 공동명의로 가졌다면, 남편과 아내가 1채씩 집을 소유한 것으로 본다는 것이다. 다만 공동소유주택의 공제금액은 단독명의보다 많은 12억원이다. 세금 계산할 때 주택수에서는 불리하지만 공제금액에서는 유리하다.

‘상속’을 통해 공동소유한 주택은 2가지 기준을 만족하면 주택 수에서 제외할 수 있게 됐다.

우선 과세기준일(6월1일) 기준 보유한 주택의 지분율이 20% 이하여야 하고, 지분에 해당하는 공시가격이 3억원 이하여야 한다.

예컨대 상속으로 받은 집의 지분율이 10%이고 해당 주택의 공시가격이 30억원이라면 공시가격 상당액이 3억원이므로 주택 수 계산에 포함되지 않는다.

그러나 주의할 점이 있다. 상속주택인 경우에도 ‘공시가격 상당액은 다른 주택 가격과 합산과세’한다는 점이다.

만약 위의 경우 비과세 대상이 아닌 공시지가 9억원 상당의 주택 1채를 별도 보유했다면, 1세대 1주택자 요건(공제금액 9억원)에는 해당하지만 과세표준은 모두 12억원(9억+3억원)이 되면서 공제금액 초과분에 대해 종부세를 내야 한다. 이 때의 세율은 1주택자의 것을 따른다.

또 세 감면을 위해 공동명의를 할 경우 취득세를 더 많이 내야하며, 공동소유자에게 적용되지 않는 1주택자 장기보유·고령자 공제 혜택을 받을 수 없다. 따라서 보유한 주택의 공시가격이나 공동명의에 따라 놓치는 공제금액 등을 종합적으로 고려해야 한다.

이 외에도 다세대주택은 구분등기한 각각의 주택을 1주택으로 계산하고, 다가구주택은 분할등기가 되지 않으므로 다가구주택 전체를 하나의 주택으로 간주한다.

기획재정부 관계자는 “부부가 주택 1채를 공동명의로 소유하는 경우, 공동명의가 얼만큼의 공시지가까지 절세에 유리한 지는 개별 사례에 따라 다르다”며 “또 주택가격 변동 등을 고려해 유불리는 장기적인 시점으로 봐야할 것”이라고 설명했다.

(세종=뉴스1)