정부 “3기 신도시 분양가 떨어질것” 건설업계 “효과없이 갈등 초래”

분양원가 공개 확대 의견 엇갈려… 사실상 ‘盧정부때 규제’ 복원 조치
당시 시장안정 효과 등 불분명… 국토부 “심의 강화로 인하 유도”
시장선 “중장기적 공급 위축 우려”… “건설만 공개 형평 안맞아” 목소리도

수도권의 한 공공택지에서 아파트를 짓고 있는 모습. 동아일보DB

다음 달 중순부터 아파트 분양가 공개 항목이 62개로 확대되는 가운데 실제 효과를 두고는 의견이 엇갈리고 있다. 정부는 3기 신도시 등 신규 공공택지에 들어설 아파트 분양가의 인하 효과를 기대하고 있지만 건설업계에선 ‘효과는 없고 건설사와 입주민 간 갈등만 부추길 것’이라며 반발하고 있다.

22일 대통령 직속 규제개혁위원회를 통과한 분양가 공개 항목 개정안은 사실상 노무현 정부 시절인 2007년 9월 도입한 분양원가 공개 제도를 복원하는 조치다. 당시 아파트 값을 잡기 위해 공공택지는 61개 항목, 민간택지는 7개 항목을 공개하도록 했다. 이후 부작용이 부각되면서 2012년 공공택지 공개 항목은 12개로 줄고 민간택지는 2014년 공개 의무가 폐지됐다.

국토교통부는 적정 분양가에 대한 검증이 한층 강화되면 공공택지 내 아파트 분양가 책정이 까다로워져 가격 인하 효과가 있을 것으로 보고 있다. 김영국 국토부 주택정책과장은 “각 개별항목 공개가 늘어나면 지방자치단체의 심의가 강화돼 건설사들이 분양가를 스스로 낮추도록 유도하는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

부동산114에 따르면 분양가 61개 항목 공개 직후인 2008년 3.3m²당 1085만 원이던 전국 아파트 평균 분양가는 2012년 840만 원으로 22.6% 하락했다. 하지만 업계에선 분양가 공개 제도 때문에 분양가가 떨어졌다고 보기는 어렵다고 지적한다. 2008년 글로벌 금융위기 등 외부 변수가 강력했던 탓에 이어진 분양가 하락이 정책의 영향이라고 보기엔 애매하다는 것이다.

함영진 직방데이터랩장은 “분양시장의 투명성을 높이려는 의도였으나 시장 안정에 큰 효과가 있진 않았다”고 평가했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수도 “2007년 아파트 시장은 워낙 활황세였기 때문에 해당 정책의 영향은 적었다”고 말했다.

시장에서는 분양가 항목 공개 확대가 단기적으로는 집값을 떨어뜨릴 수 있지만 중장기적으론 공급을 위축시키는 부작용을 낳을 수 있다고 우려한다. 심 교수는 “건설업체들이 기술 개발 등 투자를 꺼리기 시작하고 공급이 줄어들면 결과적으론 가격이 상승할 가능성이 높다”고 말했다.

‘적정 가격’으로 공급되는 주택이 시간이 지남에 따라 주변 시세에 맞춰 가격이 상향 조정되면 자칫 보금자리주택 때처럼 ‘로또 아파트’로 변질될 것이라는 우려도 나온다. 또 아파트 원가 공개 항목 확대 조치는 입주자 모집 때 공시 가격이 추정 가격이라 실제 건설원가와 다를 수 있는 만큼 적정 가격인지를 두고 논란이 일 수도 있다. 건설협회 관계자는 “노무현 정부 때도 원가 공개 이후 여기저기서 민원이 터져 나왔다”고 전했다.

일각에선 정책의 효과와 별개로 시장경제에 역행하는 조치라는 의견도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “건설업에만 원가 공개를 요구하는 것은 형평성에 맞지 않다”며 영업비밀이 공개돼 건설업계가 위축될 것”이라고 말했다.

조윤경 yunique@donga.com·주애진 기자