서울아파트시장 저가매물 ‘소진’…추격매수 ‘잠잠’·거래량은 ‘답보’

중위값＞평균가 역전…"저가매물 수요 집중 영향"
강남 재건축 단지, 매물 소진…"추격매수는 '잠잠'"
강동·동대문·서초, 3월 증여＞매매…거래 '답보'상태
전문가 약세 지속 무게중심…잠재수요·금리인하 등 변수
오는 6월1일 기준 재산세 부과 이후 시장 변화에 주목해야

올 들어 정부의 대출규제와 세제강화 등의 영향으로 줄곧 내리막길을 걷던 서울 아파트 매매시장이 4월 들어 국면 전환 조짐이다.

최근 서울 아파트값은 점차 낙폭이 줄며 이제 보합권에 근접했다. 저가 매물이 소진되고, 강북 일부 지역은 물론 그동안 낙폭이 컸던 재건축 단지도 잇따라 거래가 성사되고 있다.

특히 일반적인 시장 흐름과 다른 이상 현상도 관측돼 향후 시장전망을 어렵게 하고 있다.시장 전문가들은 여전히 약세 전망이 우세하다고 점친다. 상승을 하더라도 급격한 반등은 어렵다는 것이다.

21일 한국토지주택공사(LH)에서 운영하는 ‘씨:리얼’이 서울 아파트 매매시장의 최근 실거래의 3개월 평균가를 분석한 결과를 보면, 서울 25개 자치구 중 7곳에서 아파트 실거래가의 중위가격이 평균가를 웃도는 기현상이 발생했다.

일반적으로 아파트 평균가격은 고가 아파트의 영향을 많이 받기 때문에 평균가가 중위가격보다 높은 것이 일반적이다. 씨:리얼 관계자는 “그만큼 최근의 거래가 저가 매물로만 집중되고 있다는 것을 의미한다”고 설명했다.

지역별로는 서초구 아파트값의 중위가격이 15억7000만원으로, 평균가 14억7000만원을 1억원가량 웃돌았다. 중구도 중위가격이 6억8000만원으로 집계돼, 평균가 6억3000만원을 약 5000만원 높다.이밖에 관악·동대문·성북·중랑·중구 등도 중위가격이 평균값을 1000만원가량 웃돌고 있다. 서대문구는 중윗값과 평균가가 같았고, 다른 지역도 격차가 줄어들고 있다.

저가 매물이 소진되면서 강남권 아파트값의 바로미터로 보는 은마·잠실주공5단지·압구정 등도 몇 차례 손바뀜이 일어나면서 매물 적체에서 벗어나는 분위기다. 인근 중개업소에 따르면 급매물은 최근 거의 소진됐다. 매도자들의 호가를 높이거나 다시 매물을 거둬들이고 있는 상황이다.

하지만 그럼에도 추격 매수가 없다.

감정원 관계자는 “최근 이들 단지에서 나온 거래는 당장 급등할 것으로 예상해서 매입에 나선 것이 아니라, 최소 5년 이상 장기적인 관점에서 절세책을 찾는 현금부자들이 움직인 것으로 보인다”면서 “하지만 매수자들이 여전히 관망하고 있어 추격매수가 따라 붙지 않고 있다”고 말했다. 현금부자를 제외하면 대부분의 실수요자들은 관망세라는 것이다.

매매 거래가 살아나지 못한 반면 아파트 증여는 꾸준히 나타나면서, 아파트 증여가 매매거래보다 많은 자치구도 출현했다.

서울아파트정보광장에 따르면 이달 1~18일 신고된 서울 아파트 거래량은 1323건, 4월 일평균 73.5건으로 전년 같은 달(6199건) 일평균 206.6건의 3분의 1수준이다. 거래일과 신고일간에 최대 60일간 시차가 있어 예단할 수 없지만, 거래 부진은 장기화되는 추세다.

반면3월 서초구는 아파트 증여건이 156건인데 비해, 매매거래는 46건에 불과했다. 강동구는 지난 3월 증여건이 106건인데, 같은 달 매매거래는 95건으로 이에 못 미쳤다. 동대문구도 증여는 204건인데, 매매거래는 81건에 불과했다.또 아파트 전월세 거래도 4월 현재 일평균 493.5건(8884건)으로, 전년(452.6건) 수준을 웃돌고 있다.

서울 아파트 매매시장은 당분간 지금같이 추격매수 없이 일부 현금부자들이 주도하는 시장이 될 가능성이 높아보인다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “일부 단지가 바닥권에서 반짝 거래된 뒤 조용하다”면서 “대출규제와 세제강화, 급등 피로감 등 3대 시장 악재의 영향이 큰 데다 다주택자들이 움직일 수 없어 추가 매수세가 나올 수 없는 환경”이라고 말했다.

그는 “반짝 거래만으로는 시장이 급반등세를 나타내기에는 역부족”이라며 거래량이 살아나지 않고서는 급격한 상승세로 이어지기 쉽지 않다고 봤다. 서울 아파트값 지표상 상승세로 돌아서더라도 큰 의미를 부여할 필요는 없다는 것이다.

감정원 관계자도 “당분간 정부 규제가 완화될 가능성이 없는 상황에서는 급격한 상승세가 나타나기는 힘들다”고 말했다.

그는 향후 변수로 상승요인은 전세가격 회복세, 하방요인은 6월1일 기준 재산세 부과 이후 주택 소유자들의 움직임에 주목할 필요가 있다고 밝혔다.

그는 “서울 아파트 전셋값이 신규 입무물량 감소와 봄철 이사수요 등으로 6~7월까지는 상승세로 전환될 가능성이 높아 집값 상승에도 영향을 줄 수 있다”면서 “반대로 종합부동산세 등 보유세 상승은 하락기에 심리적으로 물리적으로 부담이 될 것”이라고 설명했다.

【서울=뉴시스】