[우병탁의 절세통통(㪌通)]부담부 증여, 양도세 중과땐 신중해야

단순증여보다 증여세 줄어들지만… 양도세 중과 대상인 2주택자는
4억5000만원 전세 낀 8억 아파트… 단순증여보다 56만원 절약 그쳐
3주택자는 단순증여가 더 유리

신한은행 부동산투자자문센터 팀장

서울에 사는 60대 A 씨는 아파트 2채를 보유한 다주택자다. 2003년 지금 살고 있는 아파트를 샀고, 2013년 마포구에 전용면적 78m²짜리 아파트를 한 채 더 구입했다. 마포구 아파트는 구입 당시 전세금 2억5000만 원의 세입자가 있는 상태에서 3억5000만 원에 샀다. 현재 매매 시세는 약 8억 원으로 올랐고 전세금은 4억5000만 원이다. 올해부터 다주택자의 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 커진다는 말을 듣고 A 씨는 자녀에게 마포구 아파트를 양도하기로 결심했는데 양도소득세가 클 것 같아 걱정이다. 게다가 최근에 거래절벽이라고 할 만큼 주택 매매거래가 줄어들어 팔려면 가격을 더 낮춰야 할 수도 있다.

고민하던 A 씨는 지인으로부터 ‘부담부 증여’(전세금 등 채무를 포함해서 하는 증여)를 하라는 말을 들었다. 그렇게 하면 세금도 줄어들고 급하게 가격을 낮춰 팔 필요도 없다는 것이다. 부담부 증여는 부동산을 증여하면서 전세금 반환 의무를 함께 넘기는 것을 뜻한다. 전세를 끼고 증여하면 A 씨는 정말 양도세를 줄일 수 있을까.

최근 A 씨처럼 부담부 증여에 대해 문의하는 경우가 늘었다. 부담부 증여는 일반적으로 단순 증여나 단순 양도를 할 때보다 세금이 줄어든다. 양도세의 기본 세율은 6∼42%고 증여세는 10∼50%다. 시가 8억 원짜리 부동산을 성인 자녀에게 단순 증여하면 1억6005만 원의 증여세를 내야 한다. 그런데 전세를 끼고 증여하면 자녀의 입장에선 증여 받은 재산의 금액이 8억 원에서 전세금(4억5000만 원)만큼 줄어든다. 이로 인해 증여 받은 재산은 3억5000만 원이 되고 증여세는 4850만 원으로 줄어든다. 동시에 자녀가 인수한 전세금만큼 증여자인 A 씨 입장에서는 갚아야 할 돈이 줄어드는 셈이다. 전세금은 향후 임차인에게 갚아야 하는 채무이기 때문이다. 이 채무를 자녀가 인수했으므로 A 씨는 전세금만큼 자녀로부터 대가를 받은 것과 동일하다. A 씨는 해당 부동산을 전세금만큼의 대가를 받고 양도한 것이 된다. 따라서 부분적으로 양도세(1억1099만 원)를 부담해야 한다.

결국 부담부 증여란 일부 증여와 일부 양도가 섞인 것으로 간주된다. 이때 부분 증여의 증여세와 부분 양도의 양도세를 합친 세금이 단순 증여 시의 증여세보다 적다면 절세가 될 수 있다. 양도세와 증여세는 누진세율 체계라서 차익 등 금액이 커질수록 더 높은 세율이 적용되는데 각각의 세율을 낮춤으로써 세금이 줄어드는 것이다. 전세금 대신 증여한 사람의 대출금을 재산을 증여 받은 사람이 인수하는 경우도 마찬가지다.

그런데 주의할 점이 있다. 부담부 증여가 성립하려면 증여가 일어나기 전에 전세 계약이나 대출이 먼저 존재해야 한다. 증여 시점과 동시에 전세를 주거나 증여를 받은 후에 대출을 일으키는 경우에는 부담부 증여로 인정되지 않는다.

더 중요한 문제는 부담부로 증여한 주택이 양도세 중과를 적용받는지 여부다. 2018년 4월 1일 이후 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 때 양도세가 중과된다. 2주택자의 경우 양도세율이 16∼52%, 3주택자는 26∼62%로 오르는 것이다. 이로 인해 증여세율보다 양도세율이 더 높을 수 있다. 부담부 증여의 세금 부담이 단순 증여보다 더 커질 수 있는 것이다.

A 씨의 경우 2주택자로 양도세 중과 대상이므로 부담부 증여가 더 유리할지는 향후 전체 상속 재산의 규모 등을 토대로 종합적으로 판단해봐야 알 수 있다. 만약 부담부 증여가 실익이 없다고 판단되면 임대주택 등록 같은 다른 대안을 찾는 것이 낫다.