[김종율의 상가투자]1층 임대료 비싼 건물, 지하 큰 매장 노려라

돈 되는 지하 상가의 조건

‘돈 되는’ 지하상가를 고르는 방법 중 하나는 도로변에서 바로 내려갈 수 있는 진입로가 있는지 여부다. 대전 유성구의 한 슈퍼마켓이 있던 지하상가(위 사진)는 기업형슈퍼마켓(SSM)이 새로 들어오면서 건물 밖에 별도의 출입구(아래 사진)를 만들어 점포의 매출과 임대료가 크게 오른 좋은 예다. 사진 출처 다음 로드뷰

김종율 아카데미원장

흔히 상가라고 하면 1층이 가장 안전하다고 생각한다. 이런 생각은 상가 투자 때 정말 위험하다. 상가라는 부동산은 수익형 상품이다. 매입가격 대비 몇 %의 수익률이 나오느냐에 따라 가치가 정해진다. 그런데 싸게 임대를 주면 쉽게 임차인을 구할 수 있다는 생각에 1층만 고집하면 나쁜 입지의 1층 상가를 비싸게 사기 십상이다. 입지가 나쁘면 1층 상가도 임대료가 턱없이 낮다. 이런 상가를 사서 노후를 준비하려다가는 자칫 낭패를 보기 쉽다.

그렇다면 1층 상가의 반대말은 뭘까. 아마 2, 3층 등 위층에 있는 상가를 많이 이야기할 것이다. 정답은 꼭대기 층이 아닌 지하상가다. 상가 투자자들은 지하에 있는 상가라고 하면 아주 나쁜 상가로 생각하곤 한다. 외부로 창을 낼 수 없고 간판을 걸 곳도 적당하지 않은 데다 공기 순환이 나빠 손님들이 선호하지 않아서다.

학원 같은 업종은 지하라면 허가 받기도 쉽지 않다. 그러나 이런 단점 때문에 오히려 지하상가는 잘 고르면 돈이 되는 상가가 되곤 한다. 돈 되는 지하상가의 조건을 몇 가지 살펴보자.

첫째, 해당 건물의 1층 상가 임대료가 비싸고, 사려는 지하상가의 면적이 큰 곳이다. 지하상가가 성공하려면 우선 1층 상가의 임대료가 비싸야 한다. 약 66m²(20평) 기준 1층 상가의 임대료가 월 300만 원 이상은 되어야 한다. 그 정도 임대료를 내는 곳이면 상권 크기가 제법 큰 곳이다. 상권이 크면 지하상가에도 다이소, 기업형 슈퍼마켓(SSM), 대형 PC방 등 대형 판매점의 입점 수요를 기대할 수 있다. 면적도 330m²(100평)쯤 되면 이것저것 임대할 수 있는 업종이 많아진다.

둘째, 건물 내부 계단이 아닌 도로변에서 바로 내려갈 수 있는 진입로를 확보한 곳이어야 한다. 아무리 상권이 큰 곳이라도 지하상가는 위층보다 단점이 있다. 이를 극복하는 방법으로 지하로 바로 내려가는 계단을 확보해야 한다. 계단에 에스컬레이터를 연결하면 웬만한 2층 상가보다 훨씬 고객을 유인하기 좋다.

셋째, 외부에 간판을 달아 점포를 알릴 공간이 확보돼야 한다. 지하상가는 아무래도 간판을 달 위치가 다른 층에 비해 불리하다. 외부로 난 창이 없으니 창에 시트지를 붙여 홍보하는 것도 쉽지 않다. 그러니 건물 출입구나 돌출간판 등을 이용해야 한다.

실제로 이 같은 조건을 통해 상가 투자에 성공한 사례가 많다. 대전 유성구의 한 지하상가는 약 826m²(250평) 규모로 개인이 운영하는 슈퍼마켓에 임대를 주고 있었다. 주변에 5000채 규모의 아파트 단지가 있는 등 배후수요가 풍부한 좋은 위치다. 문제는 건물 내부의 출입구로만 들어갈 수 있다는 단점을 갖고 있었다. 면적이 넓고 위치가 좋지만 접근성 때문에 높은 임대료를 받기 쉽지 않았다.

그런데 슈퍼마켓 자리에 입점하려던 SSM의 점포개발 담당자가 상가 주인에게 제안하고, 상가 관리단과 협의해 지하로 내려가는 직결 통로를 만들었다. 이후 입점한 SSM의 매출은 직전에 있던 슈퍼마켓의 2배로 올랐다. 덩달아 상가 임대료도 올랐음은 물론이다. 이처럼 지하상가도 잘만 고르면 1층 상가 못지않은 수익을 올릴 수 있다.

김종율 아카데미원장