[우병탁의 절세통통(㪌通)]임대의무기간 안지키면 세금 뱉어내야

임대사업자가 주의할 점

신한은행 부동산투자자문센터 세무사

보유 주택 2채를 임대 중인 A 씨는 지난해 3월 주택임대사업자로 등록을 마쳤다. 건강보험료 증가 등 여러 가지가 걱정됐지만 숨겨야 할 일은 아니라는 생각에서다. 내야 할 세금은 내고, 받아야 할 혜택은 받으면 된다는 생각으로 결정했다. 주택임대사업자가 되었지만 구체적인 임대기간 기준이나 계산 방법은 아직도 아리송한 부분이 많다.

주택임대사업자로 등록하고 받을 수 있는 세법상의 혜택은 다양하다. 전용면적 60m² 이하 공동주택과 주거용 오피스텔을 최초로 분양받아 60일 이내에 등록한 경우 취득세를 면제받는다. 지난해 9·13대책 이전에 취득한 부동산은 현재 공시가격이 6억 원(비수도권은 3억 원) 이하이면 종합부동산세 과세 대상에서 제외된다. 양도세 감면이나 장기보유특별공제 특례(최대 70%)도 받을 수 있다.

이런 혜택을 받기 위해 주택임대사업자가 꼭 지켜야 하는 것이 있다. 바로 의무임대기간이다. 세법에서 주택임대사업자에게 세법상 혜택을 주는 이유는 임대사업자의 등록을 자발적으로 유도해 세원을 양성화하고 임대주택을 민간이 대신 공급하도록 하기 위해서다. 장기간 안정적인 임대 의무 기간을 두는 것도 이 정책의 일환이다.

임대주택은 장기임대주택과 장기일반민간임대주택(준공공임대주택) 두 가지가 있다. 장기임대주택은 5년 이상, 준공공임대주택은 8년 이상 임대해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 이 의무기간을 채우지 못하면 이미 감면받은 종부세나 소득세가 추징된다.

의무임대기간을 지키지 못하면 과태료 등의 처분도 받을 수 있다. 임대의무기간에 민간임대주택을 임대하지 않거나 양도할 경우 임대주택당 1000만 원의 과태료가 부과된다. 임대의무기간에 본인이 거주하는 경우도 마찬가지다. 올해 10월부터는 민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정 법률안에 따라 과태료가 3000만 원으로 늘어난다.

간혹 전 소유자가 주택임대사업자로 등록하고 이를 양수해 계속 임대사업자로 등록한 경우 전 소유자의 임대기간이 의무임대기간에 포함된다고 오해하기도 한다. 이는 반은 맞고 반은 틀린 말이다. 의무임대기간을 채우기 전 주택을 양도한 경우 매수인이 계속 임대사업자로 등록하면 양도인의 과태료 처분은 면제된다. 양수인도 양도인의 임대기간에 이어 잔여기간만큼 임대하면 과태료 처분 대상에서 제외된다. 이때 양도세 같은 세법상의 혜택은 양수인이 인수하고 사업자등록을 한 시점부터 다시 의무임대기간을 채워야 혜택을 받을 수 있다. 과태료 처분에서는 임대기간이 이어진다고 볼 수 있지만 세법상의 혜택은 별개인 것이다.

임대주택의 임대기간은 임대사업자 등록 이후 임대를 개시한 날부터 계산한다. 기존에 임대 중이던 주택으로 임대사업자 등록을 한 경우 이미 임대를 개시하고 있었으므로 임대사업자 등록일부터 임대기간을 계산한다. 임대기간 중 주택이 재개발·재건축 되는 경우에는 철거된 기간을 제외하고 준공 후 다시 임대한 기간을 합산하여 계산한다. 임대주택이 상속되는 경우 상속 전후의 기간을 합산한다. 증여한 경우에는 합산되지 않는다.