[김종율의 상가투자]지식산업센터內 편의점 수익 계산 어떻게… 건물 연면적 보면 매출 예상 가능

김종율 아카데미원장

필자는 상가투자와 관련된 질문을 많이 받는 편이다. 상당수는 편의점이나 커피 전문점 등 유명 프랜차이즈와 입점 계약을 했다며 상가의 수익을 물어보는 경우다. 대개 분양가와 보증금, 월세 등 가격을 제시하면서 수익률을 단순하게 계산해 상담을 의뢰한다.

왜 상가투자를 계산기로 하려 할까. 상가투자의 핵심은 분양 후 상가가 성숙기에 접어들었을 때도 분양사무실에서 제시한 수익률을 달성할 수 있는지 여부다.

최근 상가분양 업계로부터 한 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 1층에 A 편의점과 입점계약을 했다며 해당 물건을 수강생들에게 추천해달라는 연락을 받았다. 분양가격은 11억 원 정도였고, 한 곳의 편의점만 입점하는 조건으로 보증금 8000만 원에 월세 430만 원이었다.

이 같은 조건을 보고 상가 투자를 결정할 때 가장 중요한 것은 지식산업센터의 입주가 완료된 후 해당 편의점의 매출이 월세를 감당할 수 있는지 여부다. 월세 430만 원으로 수익률을 계산하는 것은 그 다음의 일이다.

아직 입주도 하지 않은 상가의 매출을 어떻게 예측하느냐는 질문을 할 수도 있다. 서울 구로구나 금천구에 가면 수많은 지식산업센터가 있다. 이들 상가에 하루쯤 들러 편의점을 운영하는 점주를 인터뷰해 매출을 물어보고, 해당 지식산업센터의 연면적을 구하면 대략의 매출 예측이 가능해진다.

필자는 2007년 경기 수원시에 편의점 점포개발을 위해 인근의 의왕, 군포, 안양시 등지의 지식산업센터를 두루 방문하고, 몇 가지 원칙을 세울 수 있었다. 지식산업센터는 연면적 33m²당 1명 정도 근무하고, 하루 매출은 1명당 1000원 정도라는 것이다. 주말과 평일의 차이는 있지만 평균 매출은 비슷하다는 것을 여러 지식산업센터에 입주한 편의점을 방문하며 알 수 있었다.

지식산업센터 상가는 자체 수요에 의한 매출이 거의 대부분인 경우가 많다. 옆 건물의 거주자나 일반 통행객의 방문도 있지만 다른 유형의 상가에 비해 그 수가 적다. 따라서 자체수요, 즉 건물의 연면적을 살펴보고 여기서 나올 매출을 계산해 내는 것이 중요하다.

상담 내용을 보고 해당 지식산업센터를 확인했더니 연면적이 지하를 포함하여 4만4000m² 정도였다. 이 규모라면 예상 근무 인원을 1300명 정도로 예상할 수 있다. 편의점의 매출은 하루 평균 130만∼150만 원가량으로 볼 수 있다. 이 규모로 월세 430만 원을 감당할 수 있을까?

하루 매출을 150만 원이라고 가정했을 때 편의점 손익을 구해보자. 월 매출은 4500만 원이 나온다. 여기에 상품 마진 27%가량을 떼면 월간 영업이익은 1215만 원이 나온다. 이 가운데 편의점 본부가 25% 정도의 로열티를 받아서 본부 운영비와 물류비, 인테리어와 집기 등에 대한 지원비용으로 쓴다. 경영주에게는 911만2500원이 돌아간다. 이 돈으로 아르바이트 인건비를 지출해야 하고, 영업에 따른 기타비용도 지출해야 한다.

하루 14시간 기준으로 인건비를 지급하면 한 달에 378만 원가량이 든다. 여기에 전기료 40만 원, 소모품비와 세무기장료, 유지보수비 등에서 50만 원 정도의 지출이 고정적으로 나간다. 911만2500원에서 이 모든 비용을 공제하고 나면 443만2500원이 남는다. 이 돈에서 월세를 내야 한다. 상가 투자를 결정하기 전에 이 정도의 계산은 해보고 진행할 것을 권한다.