年 2000만원 이하 주택임대소득도 과세… 국세청 “올 소득 내년 6월 1일까지 신고”

보증금 합계 3억 초과 3주택자, 월세 수입 있는 2주택자가 대상

올해부터 주택 임대로 연 2000만 원(월 166만 원) 이하의 수입을 올리는 사람도 소득세를 내야 한다. 이들은 지난해까지만 해도 세금을 내지 않았지만 세법 개정에 따라 올해 올린 주택임대소득에 대해 내년 상반기까지 소득세를 신고해야 한다.

국세청은 28일 올해 발생한 주택임대소득을 2020년 6월 1일까지 신고해야 한다고 밝혔다. 신고 대상은 월세 수입이 있는 2주택 이상 보유자, 보증금 합계가 3억 원 초과인 3주택 이상 보유자다. 다만 연간 수입 금액이 2000만 원 이하인 사람은 다른 소득과 함께 더해 종합과세나 분리과세 방식 가운데 하나를 선택할 수 있다. 종합과세는 6∼42%의 세율이 적용되고 분리과세는 14% 단일세율이 적용된다.

주택임대소득 과세는 2주택 이상 보유자부터 적용된다. 1주택자는 본인 소유 아파트를 월세로 준 뒤 다른 아파트에 세입자로 사는 경우라도 세금을 내지 않는다. 다만 본인 소유 주택이 기준시가 9억 원을 초과하거나 해외에 있다면 소득세를 내야 한다. 2주택자는 월세에 대해서만 소득세를 내고 전세보증금에 대해선 세금을 내지 않는다. 3주택자는 월세, 전세보증금에 대해 모두 세금을 내야 한다.

전세주택에 한해 적용하는 소형주택 특례는 기준이 강화됐다. 그동안 전용면적 60m² 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택은 전세보증금을 받더라도 과세 대상에서 빠졌다. 하지만 올해부터는 ‘면적 40m², 기준시가 2억 원 이하’인 조건을 충족해야 과세 대상에서 제외될 수 있다. 1, 2인 가구가 늘면서 작은 주택에 대한 수요가 많아졌기 때문이다.

임대사업자로 등록하면 소득세 부담이 줄어들고 미등록 시 부과되는 가산세를 내지 않는 이점이 있다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택하면 필요 경비를 소득금액의 60%까지 공제받을 수 있다. 지난해 정부는 필요경비율을 70%로 책정했지만 세법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 60%로 조정됐다. 또 임대소득 외의 소득이 2000만 원 이하일 때 적용되는 기본공제도 임대사업자는 400만 원까지 인정된다.

임대사업자로 등록하지 않으면 월세 35만 원(연 420만 원)을 받을 때부터 소득세를 내야 한다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택할 경유 필요경비 공제율은 50%다. 기본공제도 200만 원만 인정된다.

임대사업자로 등록하지 않은 사람은 주택 임대 수입 금액의 0.2%를 미등록 가산세로 더 내야 한다. 올해 12월 31일 이전에 주택임대사업을 시작했다면 내년 1월 21일까지는 사업장을 관할하는 세무서에 사업자 등록을 신청해야 한다. 소득세법에 따른 사업자 등록 신청은 인터넷 홈택스에서, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록과 소득세법에 따른 등록을 함께 신청할 때는 렌트홈에서 가능하다.

세종=최혜령 기자 herstory@donga.com