서울 27개 동 ‘핀셋 지정’…어떻게 선정했나

국토교통부는 6일 주거정책심의위원회(주정심) 심의·의결을 거쳐, 분양가 상한제 적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제를 발표했다.

분양가 상한제 적용지역은 서울 27개동으로 집값 불안우려 지역을 선별해 동(洞) 단위로 핀셋 지정했다.

구체적으로는 ▲강남구 8개동(개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담) ▲서초구 4개동(잠원·반포·방배·서초) ▲송파구 8개동(잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금) ▲강동구 2개동(길·둔촌) ▲영등포구 1개동(여의도) ▲마포구 1개동(아현) ▲용산구 2개동(한남·보광) ▲성동구 1개동(성수동1가) 등이다.

또 정부는 부산시 동래구, 수영구, 해운대구 전지역을 조정대상지역에서 해제했다. 또 경기도 고양시 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)등, 남양주시 다산동, 별내동을 제외한 지역도 조정대상지역에서 제외했다.

다음은 Q & A.

-분양가상한제 적용지역 지정 배경은

“최근 국내외적으로 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투자수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있으며, 지난 1년간 서울의 분양가가 집값보다 4배 이상 오르며 기존 주택의 가격 상승을 부추기고 있다. 정부는 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하고 집값상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가 상한제의 제도개선을 추진했으며, 지난 10.29일 주택법 시행령이 개정·시행되면서 제도적 기틀이 마련됨에 따라 주정심 심의를 거쳐 지정한 것이다.

-조정대상지역 해제는 어떻게 결정했나.

”국지적 상승을 보이는 지역과 달리 수도권 외곽 및 지방 일부는 하락세가 이어지고 있는 상황으로, 그간의 규제 등의 효과로 시장 안정세가 지속된 부산, 남양주, 고양에 대해서는 조정이 필요하다는 지역의 요청이 제기됐고, 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제했다.“

-기재부 등 관계부처와의 협의는

”민간택지 분양가 상한제는 지난 8월 제도개선 발표, 10월1일 보완방안 발표 등 초기부터 기재부 등 관계부처와 수차례 충분히 논의하고 협의하여 마련한 것이다. 이번 지정안도 관계부처와 충분히 협의해 마련한 것이며, 이번은 1차 지정으로, 추후 풍선효과 등 주변시장 불안, 고분양가 책정 우려 등을 모니터링해 필요시 신속히 추가 지정하겠다는 데도 의견을 모았다. 정부는 부동산시장점검회의(기재부 1차관 주재)를 정례화해 시장 모니터링을 강화하고, 자금조달계획서를 집중 점검하는 한편, 시장과열 지속 시 추가대책을 강구하는 등 시장 안정기조를 확고하게 유지해나갈 계획이다.“

-이번 분양가 상한제 지정 기준은

”최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안을 통해 지정 방향과 같이, 법정 요건을 충족한 지역(주택법 제58조 및 시행령 제61조) 중에서 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8·2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 해당 구(區) 내의 정비사업·일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동(洞)단위로 지정했다. 밝힌 대로 핀셋 지정했다.

-분양가 상한제로 공급이 위축되는 것은 아닌지

“과거(2007년)와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다. 이번에 지정된 것은 서울 전체 25개구(區) 467개동(洞)중 8개구(區)의 27개동(洞)으로 전체의 5.8%다. 일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함되어 있고, 품질향상비용, 물가상승도 반영되어 건설사 손실은 없으며, 공급위축 우려 낮다.”

-서울 정비사업 진행 상황은

“서울의 정비사업은 대부분 관리처분계획인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로 공급위축 우려 낮고, 특히, 관리처분인가를 받은 서울 54개, 약 6만5000세대는 6개월 내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로, 오히려 공급이 조기화 될 것이다. 현재 서울에서 추진 중인 332개 재건축·재개발사업 중 사업이 본격화 된 착공(81개), 관리처분인가 단지(54개)가 135개(약 13만1000세대)에 달한다. 초기 재건축·재개발 사업의 경우 분양시점까지 장기간이 소요되므로 분양가상한제로 인한 사업지연 우려는 낮다. 실제 과거 전국적인 분양가 상한제 시행시기에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었다.”

-3기신도시 등 정부 공급계획은

“서울 도심 유휴지 개발과 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급계획 등을 통해 중장기 주택공급도 확대해 공급 기반도 충분하다. 서울 내 유휴지 개발로 약 4만호, 도시규제 개선(역세권개발, 용적률상향 등)으로 약 5만호 공급이 기대된다. 수도권 권역별 공급계획은 총 30만호로, 동북부 8만9000호(남양주왕숙, 하남교산 등 4곳), 동남부 6만8000호(과천 등 11곳), 서남부 9만4000호(부천대장 등 17곳), 서북부 6.만8000호(고양창릉 등 6곳) 등이다.

-부산·남양주·고양을 조정대상지역에서 해제한 이유는

”지자체의 해제 요청에 따라 검토했으며 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제하기로 한 것이다. 부산 동래·수영·해운대구는 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 각 -2.44%, -1.10%, -3.51%로 하향 안정세를 보이고 있어 해제를 결정했다.

남양주는 서울 및 인근 하남·구리의 상승세에도 불구, 전반적으로 안정적 수준을 유지하고 있어 조정대상지역에서 해제하되, 최근 1년간 상승세가 뚜렷한 다산동·별내동은 서울에 인접하여 신도시가 위치한 지역으로, 시장 안정세가 확고하다고 판단할 수 없어 조정대상지역 유지했다.

또 고양시는 최근 1년(2018년 10월~2019년 9월) 주택가격 누적 변동률이 ?0.96%로 하향 안정세가 지속되고 있어 조정대상지역에서 해제하되, 서울 접근성, 교통 편의성 및 신축 소재 등 거주 여건이 양호해 높은 가격 수준을 보이는 주요 7개 지구는 조정대상지역 유지했다. 유지 지역은 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) 등이다.

-관계기관 합동조사의 조사대상은

“최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께, 차입금 비중이 높거나 LTV 규제비율을 초과한 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획이다.

지역별 우선조사 대상은 강남·서초·송파·강동 550건(36%), 마포·용산·성동·서대문 238건(15%), 그 외 17개 구 748건(49%)이며, 거래가액별로는 9억원 이상 570건(37%), 6억원 이상 9억원 미만 406건(26%), 6억원 미만 560건(37%) 등이다.

유형별로는 차입금 과다 , 미성년자 거래 등 자금출처·편법증여 의심사례가 1360건(88%)으로 가장 많고, 업·다운계약 등 ‘부동산거래신고법’ 위반 의심사례가 176건(12%)이다.

특히 ▲자기자금 없이 22억원, 25억원의 아파트를 구입하거나 ▲미성년자가 자기자금 6억원, 임대보증금 5억원으로 약 11억원의 아파트를 구입 ▲임대보증금 없이 약 34억원의 차입금을 조달하여 약 43억원의 주택을 구입하는 사례를 집중 점검할 예정이다.”

-상시조사체계 운영으로 달라지는 점은

“그간 특정 지역과 기간을 정해서 추진한 합동조사체계를 2020년부터는 상시조사로 전환하고 대상 지역도 확대해 국지적인 시장 과열과 불법행위 발생 시 신속하게 조사를 추진할 계획이다. 특히 ‘부동산거래신고법’ 개정으로 내년 2월부터 국토부의 직권조사가 가능하므로 국토부·감정원 합동 ‘실거래상설조사팀’을 구성해 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 예정이다.”

【서울=뉴시스】