상한제 첫 타깃 ‘강남4구·마용성’ 재건축 단지 운명은?

압구정·반포·잠실 등 서울 27개동 분양가 상한제 첫 적용
김현미 "분양가 관리 회피지역 상한제 대상 무조건 지정"
박원갑 "단기적으로 재건축 단지들 집값 약보합세 전망"

민간택지 분양가 상한제 첫 적용지역이 발표되면서 직접적인 타깃이 된 재건축 단지들이 촉각을 곤두세우고 있다. 정부의 분양가 상한제 시행 목적이 최근 집값 상승 진원지인 재건축 단지들을 규제하기 위한 것이기 때문이다.

이번 분양가 상한제 적용지역 지정으로 재건축 단지들의 행보도 달라질 것으로 전망된다. 관리처분 이후 단계 사업지들은 적용 유예기간인 내년 4월말 이전에 일반분양을 하기 위해 속도를 낼 것으로 보인다. 반면 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피한 만큼 당분간 숨 고르기에 나설 전망이다.

국토교통부는 6일 주거정책심위원회를 열고 서울 8개구 27개 동(洞)을 분양가 상한제 적용 대상으로 지정했다. 민간택지 분양가 상한제 첫 적용 지역은 최근 집값 상승세를 주도한 재건축 단지가 포함된 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마·용·성(마포·용산·성동구) 지역이 예상대로 선정됐다.

지역별로 ▲강남구 대치, 삼성, 압구정 등 8개 ▲서초구 잠원, 반포 등 4개 ▲송파구 잠실, 송파, 문정 등 8개, ▲강동구 길동, 둔촌동 등 2개 동이 선정됐다. 이른바 마용성(마포·용산·성동) 지역에서는 마포는 아현, 용산구는 한남·보광 성동구는 성수동1가가 포함됐다.

실제 반포동은 상한제를 피하기 위해 정부 방침과 달리 ‘통매각’을 결정한 신반포3차·경남아파트 재건축 조합이 있는 지역이다. 또 대규모 재건축 단지 분양이 예고된 강남구 개포동(개포주공1·3단지)과 송파구 잠실동(미성·크로바), 강동구 둔촌동(둔촌주공) 등도 대표적이다. 또 최근 수주 과열 양상을 빚은 한남3구역 재건축조합이 있는 한남동도 지정됐다.

정부는 최근 서울 아파트값 상승의 진원지를 강남3구 재건축 단지로 판단하고 있다. 정부는 분양가 상한제 시행으로 높은 분양가가 주변 집값을 상승하고, 오른 집값이 또다시 분양가를 끌어올리는 악순환의 고리를 끊겠다는 복안이다.

김현미 국토부 장관은 이날 세종청사 중회의실에서 주거정책심의위원회를 열고 “최근 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 시장 유동성을 바탕으로 한 수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있다”며 “지난 1년간 서울의 분양가가 집값보다 4배 이상 오르며 기존 주택의 가격 상승을 부추기고 있다”고 강조했다.

김 장관은 “지난달 1일 밝힌 바와 같이 분양가 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 주도한 지역 중에서 동별 단위로 지정할 것이며 분양가 관리 회피 단지가 있는 지역은 반드시 지정하도록 하겠다”며 “분양가 회피시도가 확인되면 분양가 상한제 적용지역으로 추가 지정하고, 시장 불안 움직임이 확대될 경우 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구할 예정”이라고 밝혔다.

분양가 상한제 적용 지역에서 새로 짓는 아파트들은 앞으로 정부와 지자체가 제시한 가격으로 분양가를 책정해야 된다. 토지비를 공시지가에 맞춰 책정하고, 건축비도 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 참고해 산정해야 된다. 정부는 이를 통해 분양가가 20~30% 내려갈 것으로 전망하고 있다.

하지만 주택시장은 정부의 예상과 달리 움직이고 있다. 부동산114에 따르면 지난주 재건축 아파트 가격은 전주 대비 0.12% 올랐다. 같은 기간 일반 아파트값이 0.07% 상승한 것과 비교하면 오름폭이 크다.

강남구 대치동 은마아파트(전용면적 76㎡)는 지난 7월에 17억∼17억5000만원에 거래되다 지난달 19억6000만원에 거래됐다. 불과 석 달 새 2억원 이상 올랐다. 같은 아파트 전용면적 84㎡도 7월에 19억4000만∼20억원 선에서 거래됐지만, 최근 거래가가 22억5000만원으로 껑충 뛰었다.

정부는 분양가 상한제 효과가 통계에 아직 반영되지 않았다고 선을 그었지만, 주택시장에선 시행에 따른 새 아파트 공급 감소 우려가 재건축 단지의 가격 상승을 부추긴다는 게 중론이다. 또 분양가 상한제를 피하려 분양 물량이 일시에 쏟아지고, 재건축·재개발 사업에 제동이 걸리면 신규 공급이 감소해 기존 집값이 오를 수 있다는 우려도 여전하다.

전문가들은 분양가 상한제 시행 이후 단기적으로 재건축 단지들의 집값이 약보합세를 보일 것으로 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “상한제를 적용받으면 조합원 입장에서 일반 분양이익 감소로 부담금이 늘어나므로 단기적으로 가격이 약보합세를 보일 것”이라며 “이미 관리처분계획인가를 받은 단지는 내년 4월 유예기간까지 서둘러 일반분양에 나서고, 시간이 촉박해 상한제를 피하지 못하는 단지도 상당할 것으로 예상된다”고 말했다.

박 위원은 “초기 재건축단지는 안전진단강화, 재건축이익환수제에다 분양가 상한제까지 3중규제까지 받아 투자수요가 위축될 것으로 예상된다”며 “다만, 초저금리로 시중의 부동자금이 워낙 많아 재건축 가격이 급락하지는 않을 것”이라고 덧붙였다.

【서울=뉴시스】