문제는 ‘강남집값’…분양가상한제로 띄운 ‘승부수’

문재인 대통령 (청와대 제공) 2019.11.7/뉴스1

문재인 정부 부동산 정책의 일관적인 기조는 투기수요 억제와 주거복지로 집약된다. 김현미 국토교통부 장관이 2년 가까이 보유세 강화 등 강남과 재건축 시장을 중심으로 한 투기수요 규제정책을 주도하면서 이 같은 일관성을 유지하고 있다. 여기에 과거 종합부동산세 등을 통해 부동산 투기규제를 주도했던 김수현 전 청와대 정책실장이 배후를 지키면서 현 정부의 투기규제 강화 기조는 8·2, 9·13 부동산대책으로 이어졌다.

8일 국토부에 따르면 실수요 중심의 주거복지 정책의 경우 수도권 30만가구 공급을 중심으로 서울 청약 당첨자 중 무주택자 비중이 97.8%에 달하는 등 청약시장 재편에 크게 기여하고 있다. 이는 8·2대책 이전 74.2%에 비해 23.6% 포인트(p)나 급증한 것이다.

지난해 전국의 자가점유율은 57.7%로 2017년에 이어 조사를 진행한 이래(2006년) 역대 최고수준을 기록했다. 특히 인구 고령화 정책과 맞물린 신혼부부 주거지원책으로 신혼부부의 자가주택 점유율은 2017년 44.7%에서 지난해 48% 수준까지 급증했다. 공공주택 중 공적주택의 공급도 2018년부터 지난 9월까지 33만5000가구에 달한다. 5년간 이행목표인 104만5000가구 중 32%를 달성한 셈이다.

이밖에 저소득층을 위한 주거급여 지원 대상도 부양의무 폐지, 소득기준 완화(중위 43%→45%이하) 등을 통해 2017년 80만가구에서 올해 8월 기준 101만4000가구로 늘었다. 이에 따라 최저주거기준 미달가구의 비중이 2017년 5.9%에서 2018년 5.7%로 감소하고, 1인당 주거면적이 2018년 31.7㎡로 지난해 31.2㎡ 대비 증가하는 등 반환점을 맞은 문정부의 주거복지는 나름대로 선전했다는 평가다.

문제는 ‘집값안정’으로 귀결된다. 금융당국과의 부동산대출 규제까지 가세한 강력한 부동산 정책을 통해 정부는 지난해 11월 2주부터 서울 주택가격을 2013년 이후 최장기간인 32주 연속 하락시켰다. 하지만 지난 7월 초부터 반등한 서울 아파트 가격은 강남 재건축 시장을 중심으로 다시 상승세를 보이고 있다. 경기 침체 가능성이 높아지고 있는데다 미국의 기준금리 인하가 이어지면서 저금리 기조에 따른 유동성 자금이 안전자산인 부동산 시장에 투기수요를 불어올 가능성이 그 어느때보다 높아졌기 때문이다. 3기 신도시, 예타면제 사업을 위한 막대한 토지보상금도 부동산 투기시장의 문을 두드리고 있는 상태다.

이에 따라 정부는 부동산 투기정책의 마지막 퍼즐로 강남4구와 마용성 27개 동 민간택지 분양단지에 분양가상한제를 확대적용하는 방안을 추진하고 있다. 김현미 장관은 이에 대해 “이전 8·2, 9·13 부동산 대책을 통해 조세나 청약제도 등을 정비했다면 이번 분양가 상한제는 마지막 퍼즐”이라며 “마지막 퍼즐이 맞춰졌으니 시장 안정화에 기여할 수 있을 것”이라고 말했다.

그는 “9·13 대책 이후 부동산 시장이 가장 길게 안정화됐었는데 최근 재건축 단지에서 고분양가가 나오면서 주변 집값을 상승시키는 현상이 있었다”며 “이에 분양가 상한제를 도입해 재건축 단지 분양가를 안정시키기로 한 것”이라고 설명했다.

정부는 6일 강남 4구 등 서울 27개 동을 민간택지 분양가 상한제 대상지로 선정한 것에 대해 “이번 조치는 1차 지정일 뿐”이라고 언급했다. 이어 청량리나 목동 등 집값 상승률이 높은 지역이 이번에 분양가 상한제 대상 지역에서 빠진 배경에 대한 질문에 “당장 분양이 이뤄지지 않는 곳들”이라며 “시장에 이상징후가 있으면 언제든 2차 지정을 할 수 있다”고 말했다. 대신 부산과 경기 일부지역에 조정대상지역을 해제하면서 지방주택시장 활성화를 통한 경기부양은 어느 정도 인정하는 양상이다.

반환점을 맞은 정부가 이 같은 강력한 정책을 전개하는 것에 대해 전문가들의 의견은 분분하다. 한 전문가는 “분양가상한제는 불안한 집값안정을 위한 단기정책으로는 유효할 수 있지만 장기적으로는 수요부족에 따른 집값상승을 불러온다”고 우려했다.

하지만 박선호 국토부 1차관은 “교통인프라 여건을 망라한 3기신도시가 공급되고 서울에서도 분양가상한제 이후에도 충분한 주택이 공급되도록 하고 있어 공급부족은 사실이 아니다”고 강조했다. 국회의 한 관계자는 “지방의 주택시장을 풀고 강남권을 조이면서 유동자금의 지방유통과 투기수요 억제라는 기존의 정책효과를 높이려는 전략이 엿보인다”며 “부수적인 정책을 세밀하게 뒷받침해야 남은 문정부의 부동산 정책의 성공가능성을 높일 수 있을 것”이라고 내다봤다.

(세종=뉴스1)