수주 과열 ‘한남3구역’ 칼 빼든 정부…조합·건설사 ‘새판짜기’ 신호탄?

한남3구역 재개발 현대·GS·대림 입찰…수주 과열·위법성 '논란'
국토부·서울시 "입찰 과정 확인 중"…정부, 위법성 '특별 점검'
상한제 후 사업성 악화…건설사, 랜드마크 상징 수주전 '치열'

역대 최대 재개발 단지로 꼽히는 서울 용산구 한남3구역이 분양가 상한제 적용 지역으로 지정되면서 조합과 수주 경쟁에 뛰어든 건설사들이 ‘새 판짜기’에 나설 것으로 예상된다.

내달 시공사 선정을 위한 총회를 앞두고, 분양가 상한제 적용 지역으로 지정되면서 한남3구역 조합은 일단 숨 고르기에 들어간 모양새다. 일부 조합원들은 실제 분양까지 최소 4년 가까이 남은 만큼 분양가 상한제 적용 지역 해제 등과 같은 다양한 변수에 기대를 걸고 있다.

한남동의 한 공인중개업소 대표는 “실제 분양까지 최소 4~6년 정도 걸리는 것을 감안해 분양가 상한제 적용 지역 해제 등과 같은 변수를 기대하는 조합원들이 적지 않다”며 “정부 정책에 따라 분양 시기와 방법 등에 대해 다양한 의견이 나오고 있는 것으로 알고 있다”고 말했다.

조합은 외부인을 철저히 배제하며 사업성과 분양 시기와 방법 등을 저울질 하고 있는 것으로 전해졌다.

재개발 사업에 입찰한 건설사들도 분양가 상한제 지정을 어느 정도 예상한 만큼 차별화 전략을 더욱 부각시키며 수주에 사활을 걸고 있다. 공사비만 1조8800억원에 달하는 재개발 ‘최대어’인 한남3구역 재개발 사업에 현대건설, GS건설, 대림산업 등 3개 사가 입찰에 참여했다.

시공사들은 분양가 상한제 미적용시 3.3㎡당 일반 분양가 7200만원, 조합 사업비 전액 무이자대여, 임대 아파트 0세대 등 주거환경정비법 위반 가능성이 있는 공약을 내걸고 조합원들의 표심을 공략하고 있다.

하지만 건설 3사가 내놓은 대표 공약들은 주거환경정비법 위반 논란을 일으키며 정부의 칼날을 빗겨가지 못했다. 정부는 시공사 수주경쟁 과열과 위법 논란에 대해 실태 점검을 통해 공정성을 확보하겠다며 으름장을 놓고 있다.

국토부와 서울시, 한국감정원의 담당 공무원과 전문가 등으로 구성된 합동점검반은 지난 4일부터 수주 관련 서류를 검토했고, 11일부터 일주일간 현장점검에 나선다. 합동점검반은 시공사 선정 입찰 과정에서 문제가 없는지 확인한 뒤 문제가 있다면 법적 조치를 취할 계획이다.

하지만 한남 3구역 시공사 선정 과열에 따른 위법성 논란과 분양가 상한제 적용, 정부의 특별점검 등으로 향후 재개발 일정에 차질이 불가피할 것으로 보인다.

일각에선 사업성 악화와 조합원 의견 충돌 등으로 사업이 장기화되거나 표류될 가능성도 배제할 수 없다는 관측이 나오고 있다. 특히 분양가 상한제 적용으로 주택보증공사(HUG) 분양보증액인 4000만원대(3.3㎡당) 이하로 분양가가 책정될 수 있다는 전망까지 나오고 있다. 조합은 오는 28일 입찰 건설사 대상 합동 설명회를 개최한다. 이후 내달 15일 총회를 열고 시공사를 최종 선정한다는 방침이다.

건설사들은 실제 분양까지 최소 4년 정도 시간이 남은만큼 정부 정책을 좀 더 지켜본 뒤 향후 행보를 결정하겠다는 신중한 입장을 보이고 있다. 하지만 치열한 수주 경쟁은 불가피할 전망이다. 한남3구역의 상징성 때문이다. 한남 3구역은 한강변을 마주한 대단지로, 건설사의 기술력과 노하우를 입증하며 서울의 대표 ‘랜드마크’로 자리 잡을 공산이 크다.

특히 한남3구역 수주는 향후 한남2·4·5구역 수주전에서 유리한 교두부로 활용할 수 있다는 게 정비업계 중론이다. 분양가 상한제 적용으로 수익성이 예상보다 떨어졌지만, 건설사들이 ‘출혈 경쟁’을 감수하더라도 자존심을 걸고 수주에 나서는 이유이기도 하다.

전문가들은 지나친 수주 과열은 결국 조합원들의 부담으로 이어질 수 있다는 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “분양가 상한제로 적용 지역 재개발 조합원들이 사업성 악화 등으로 향후 일정과 분양 시기와 방식 등을 두고 고민할 시점”이라며 “정비사업의 사업성이 떨어지면서 중장기적으로 공급 위축으로 이어질 수 있다”고 설명했다.

권 교수는 “정비사업에 대한 정부 규제 강화로 신규 물량이 줄면서 무리한 수주전으로 이어지고 있다”며 “정당하고 공정한 수주 경쟁과 홍보가 필요하지만, 일정 수준 이상 과열되면 그 피해는 고스란히 조합원들의 몫”이라고 덧붙였다.

【서울=뉴시스】