저금리에 부동산 이상과열… “버블 붕괴, 글로벌경제 3대 리스크”

[제로 이코노미 시대 변해야 살아남는다]
＜5＞ 지구촌 곳곳 ‘부동산 거품 경고음’

1일 오후 덴마크 코펜하겐 ‘덴쇤데르위셰뷔’ 지역 주택가의 모습. 현지 주민들이 글로벌 사모펀드 블랙스톤의 투자로 임대료가 오를 조짐을 보이자 이에 반대하며 ‘100년 된 주택들의 가치를 보전해야 한다!‘는 내용의 현수막을 걸었다. 코펜하겐=김자현 기자 zion37@donga.com

‘블랙스톤은 나가라. 100년 된 건물을 지키자.’

1일 오후 본보 취재팀이 찾은 덴마크 코펜하겐의 ‘덴쇤데르위셰뷔’ 지역. 이곳에는 미국계 사모펀드 블랙스톤의 부동산 투자를 반대하는 현수막이 곳곳에 나부끼고 있었다. 임대주택 300가구가 모여 사는 이 오래된 동네에선 최근 블랙스톤이 대규모 투자에 나서면서 임대료가 급격하게 오를 것이라는 불안감이 주민들 사이에서 퍼지고 있었다. 현지 주민 A 씨는 “투기 자본이 우리 동네를 돈벌이 수단으로 이용하고 있다”며 “임대료가 치솟으면 우리 모두 쫓겨날 수밖에 없다”고 목소리를 높였다.

성장률과 금리, 물가가 크게 떨어지는 ‘제로이코노미 시대’에 접어들면서 세계 각지의 부동산 시장이 이상 과열되는 현상이 나타나고 있다. 증시 침체와 금리 하락으로 돈 굴릴 곳이 없어진 다국적 사모펀드나 자본이 해외 투자를 활발히 하면서 각국의 집값을 밀어올리고 있는 것이다.

이에 따라 글로벌 부동산 시장의 버블 가능성에 대한 경고가 끊이지 않고 있다. 한때 투기 열풍이 불었다가 가격 급락이 현실화되는 곳도 속출하고 있다.

○ 각지에 버블 우려 확산, 주민들은 임대료 고통

최근 부동산 시장의 과열이 두드러진 곳은 수년 전부터 마이너스 금리가 본격화된 유럽이다. 유럽연합(EU) 통계청에 따르면 EU의 주택 가격은 2015년부터 지난해 말까지 14.75% 올랐다. 스위스의 UBS는 독일의 뮌헨과 프랑크푸르트, 프랑스 파리 등을 버블 또는 버블위험 지역으로 최근 분류했다. 지금까지 꾸준히 올랐던 부동산 가격이 언제든 급락할 수 있다는 경고다. 컨설팅회사 맥킨지앤드컴퍼니도 금융위기 10년이 지난 뒤 앞으로 살펴봐야 할 글로벌 경제 3대 리스크 중 하나로 부동산 버블을 거론했다.

일부 지역의 부동산 값 급등은 임대료 상승 등 사회 갈등 요인으로 작용하고 있다. 최근 유입되는 투기자본에 지역주민들이 반발하자 덴마크 정부는 재개발에 따른 임대료 상승을 제한하는 입법을 추진하고 있다. 미켈 회아이 덴마크 위스케은행 이코노미스트는 “이전에는 덴마크에 외국 자본이 들어와서 부동산에 투자하는 사례가 없었는데, 금리가 낮아지면서 블랙스톤뿐만 아니라 아시아권에서도 관심을 보이는 투자자가 많다”고 말했다.

유럽의 대표적인 부동산 과열지구인 프랑크푸르트에서도 비슷한 현상이 관찰되고 있다. 도심 한가운데인 에우로파비어텔 지역에서 9년째 세탁소를 운영하고 있는 브리타 슐레리스 씨(52)는 “최근 아파트 월세 수준이 두 배 가까이 올랐다”며 “부동산이 들썩이면서 임대료가 올라 주민들이 힘들어하고 있다”고 했다.

돈 있는 자산가들은 부동산에 대한 관심을 멈추지 않고 있다. 독일 부동산 컨설팅 업체의 한 대표는 “부동산 가격의 10∼20%만 있으면 대출로 집을 살 수 있기 때문에 시장에 물건이 없을 정도”라며 “인터넷에 매물을 올리면 순식간에 100명 이상이 몰린다”고 말했다.

일본에서도 도쿄 기치조지 등 젊은층이 선호하는 지역을 중심으로 1년 새 가격이 10% 안팎 오른 상황이다.

○ 최근 거품 꺼진 곳은 빈집도 속출

집값이 최근 너무 빠른 속도로 올랐다가 한꺼번에 거품이 꺼진 지역에서는 미분양도 나타나고 있다. 5일 낮 본보 취재팀이 방문한 스웨덴 예르펠라 지역은 주거단지임에도 불구하고 돌아다니는 사람이 손에 꼽을 정도로 적었다. 스톡홀름에서 차로 10∼15분 떨어진 이곳에는 2015년부터 부동산 투자 붐을 타고 주택 2만여 채가 새로 지어졌지만, 갑자기 시장이 침체되면서 요즘에는 빈집들이 다수 생겨났다. 이 지역의 한 부동산 전문가는 “2015년 분양가에 비해 10∼20% 정도 가격이 떨어졌다”며 “아직 사람이 한 번도 살지 않은 집들도 있다”고 우려했다. 요아킴 루센스키 부동산 애널리스트는 “전체 수요의 20%가량이 투기 목적의 부동산 구매였다”고 말했다.

부동산 버블 붕괴를 가장 뼈아프게 겪었던 일본에서도 내년 도쿄 올림픽이 끝나면 가격이 꺼질 수 있다는 불안감이 싹트고 있다. 일본의 한 금융사 관계자는 “지방에서는 이미 이온몰 등 대형 쇼핑몰들이 매물로 계속 나오고 있다”라며 “도쿄 역시 올림픽을 위한 경기장 건설 등으로 살아난 부동산 경기가 다시 가라앉으면 시장이 냉각될 가능성이 작지 않다”고 내다봤다.



특별취재팀


▽팀장 유재동 경제부 차장 jarrett@donga.com
▽경제부 조은아, 도쿄·사이타마=장윤정 기자, 런던·리버풀=김형민, 프랑크푸르트=남건우, 코펜하겐·스톡홀름=김자현
▽특파원 뉴욕=박용, 파리=김윤종, 베이징=윤완준