[우병탁의 절세통통(㪌通)]조정지역서 풀리면 양도세 중과 제외

조정대상지역 해제시 세금 변화

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

6일 국토교통부는 주거정책심의위원회 의결을 통해 분양가상한제 적용 지역을 지정하고 조정대상지역 일부 해제를 발표했다. 부산 동래·수영·해운대 3개 구가 조정대상지역에서 지정 해제됐다. 경기 고양시·남양주시는 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지, 다산동, 별내동을 제외한 나머지 지역이 지정 해제됐다.

주택법 제63조에 따르면 조정대상지역은 3개월간 주택가격상승률이 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역 중 2개월간 청약경쟁률이 5 대 1을 초과하거나, 3개월간 분양권 전매가 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 지역 중에서 지정된다. 청약 과열 현상이 줄어들고 가격이 안정된 경우에는 주거정책심의위원회에서 지정을 해제한다.

조정대상지역에서 해제된 지역은 막혀 있던 대출 요건과 분양권 전매 제한, 세금 등 규제가 완화된다. 조정대상지역일 때는 분양권 양도 시 보유 기간과 상관없이 55%(지방소득세 포함)의 높은 세율로 과세된다. 반면 조정대상지역이 아닌 곳은 보유 기간에 따라 1년 미만일 때는 55%(지방소득세 포함), 1년 이상∼2년 미만은 44%(지방소득세 포함)로 과세된다. 2년이 지나면 6∼42%의 기본 세율이 적용된다. 예를 들어 분양권 양도차익이 1억 원이고 보유 기간이 만 2년 이상인 경우 조정대상지역일 때 세금은 약 5400만 원이지만 해제 후에는 약 2100만 원으로 줄어든다.

다주택자의 경우에는 보유세 부담도 줄어든다. 조정대상지역에 2채의 주택을 가졌을 때 보유세의 세부담 상한은 전년도에 부과된 세금의 200%다. 조정대상지역이 해제되어 대상에서 제외되면 세부담 상한은 150%로 줄어든다. 종합부동산세 세율도 0.6∼3.2%에서 0.5∼2.0%로 줄어든다.

조정대상지역 해제 후 가장 큰 변화는 양도세 중과에서 제외된다는 점이다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에만 대상이 된다. 따라서 지정이 해제되면 양도세가 중과되지 않고 세율도 낮아진다. 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 예를 들어 차익 5억 원, 10년 보유 주택의 경우 해제 전 세금은 2주택자가 약 2억4600만 원, 3주택 이상은 약 3억 원이다. 반면 지정 해제로 기본세율로 과세되면 세금은 약 1억2500만 원으로 줄어든다.

조정대상지역이 해제되면 1주택 비과세 요건도 완화된다. 조정대상지역 지정 후 새로 취득하는 경우 1주택 비과세를 받기 위해서는 보유기간 동안 2년 이상 거주해야 한다. 지정이 해제된 후 새롭게 취득하는 경우에는 거주하지 않아도 2년 이상 보유만 하면 비과세된다.

물론 주의해야 할 점도 있다. 조정대상지역으로 지정되면 즉시 세율이 중과되고 장기보유특별공제가 배제된다. 지정이 해제되면 일반 세율이 적용되며 장기보유특별공제도 적용된다. 종부세 세부담 상한과 세율도 지정이 해제되는 즉시 완화된다. 반면 1주택 비과세의 경우에는 조정대상지역 지정 후에 취득했다면 나중에 지정이 해제된 경우에도 2년 거주를 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

양도세 중과와 조정대상지역 지정·해제가 반복되면서 납세자가 고려해야 하는 경우의 수가 매우 다양해졌다. 이전보다 복잡해진 세법 변화에 잘 대처하기 위해서는 더욱 주의가 필요하다. 특히 주택 양도의 경우에는 매각 계획을 세우는 단계에서부터 요건을 살피고 대응하는 자세가 필요하다.