12·16대책 하루만에 속도전… 강남 ‘30억’ 아파트 공시가 80%↑

이문기 국토교통부 주택토지실장이 17일 정부세종청사 브리핑실에서 2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안을 발표하고 있다. © News1

정부가 금융과 과세를 종합한 부동산 투기규제책을 깜짝 발표한 지 만 하루 만에 공시가격의 시세반영률(현실화율)을 최대 80%까지 인상하기로 결정하면서 정부의 ‘집값잡기’ 속도가 한층 빨라질 전망이다.

특히 30억원대 아파트 공시가격의 시세반영률(현실화율)이 80%까지 높아질 경우 강남에 여러 채를 보유한 다주택자의 경우 보유세가 최대 50%까지 급등해 고가주택을 중심으로 한 과세 ‘집중타깃’전략이 확산될 것으로 전망된다.

국토교통부는 2020년 표준단독주택 공시가격(안) 열람에 착수하기에 앞서 17일 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안을 발표했다.

국토부 관계자는 “1989년 공시제도 도입 이래 최초로 공시가격 산정방식과 공시제도 운영에 대한 방향을 밝힌 것”이라며 “이는 부동산 가격공시에 대한 높은 국민적 관심, 공시제도 운영에 대한 투명성, 신뢰성 제고 요청에 적극 부응하기 위한 조치”라고 말했다.

국토부는 이번 발표를 통해 지난해부터 추진 중인 공시가격 현실화 정책의 2020년 가격공시 적용방안으로 공시가격 시세반영률(현실화율)의 오류를 최소화할 방침이다.

먼저 2020년 부동산 가격공시 추진방안 중 올해 68.1%의 현실화율이 적용된 공동주택(아파트)의 경우 고가아파트의 공시가격 조기 현실화 등 가격대별 차등을 둔다.

특히 전반적 현실화율 상향과 함께 그간 지속된 고가-중저가 부동산간의 공시가격 역전현상을 폭넓게 해소한다는 기본원칙 아래 추진한다.

이를 위해 실거래가, 감정평가 선례, 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 2019년 중 시세변동분을 공시가격에 충실히 반영하고, 해당 부동산의 가격과 현재 시세 반영수준(2019년 현실화율)을 고려한 현실화율 제고분(α)을 적용해 공시가격을 결정할 예정이다. 이 경우 2020년 공식가격은 2019년 말 시세에서 올해 현실화율에 제고분을 더한 비율을 곱한 가격(2019년말 시세 × ‘2019년 현실화율 + α’)에서 결정된다.

현실화율 제고대상은 중저가(시세 6억원 미만)에 비해서 현실화율이 낮은 시세 9억원 이상의 공동주택으로 하되 이들 주택 중 2019년 현실화율이 일정한 수준에 미달되는 경우에만 현실화율 제고분(α)을 적용한다. 즉 9억원 이상의 고가주택일수록 공시가격의 상승세가 높아져 과세부담도 높아진다.

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◇ 강남다주택 보유세 50% 이상 늘어날 듯…고가주택 ‘타깃’ 뚜렷
현실화율의 제고수준은 가격대별로 각각 70%(시세 9억~15억원), 75%(시세 15억~30억원), 80%(시세 30억원 이상)으로 한다. 다만 최대 상한선은 가격대별로 각각 8%p, 10%p, 12%p의 상한선을 둔다.

국토부 관계자는 “강남구나 마포구 등 일부지역 아파트는 공시가격이 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있을 수 있으며 이 경우 다주택자 보유세(재산세+종부세)는 50% 이상 상승할 것으로 예상한다”고 말했다. 다만 1주택자의 경우에는 세부담 상한 50%가 적용되고, 장기보유고령자에 대해서는 종부세 세액공제율을 최대 80%까지 확대할 계획이다.

단독주택은 아파트와 같이 시세 9억원 이상에 대해 현실화율을 높이되 제고대상은 2019년 현실화율이 55%에 미달되는 경우에 한한다.

토지는 영세자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 2019년 기준 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.

국토부는 이 같은 현실화율 제고방식을 적용할 경우 2020년 가격공시를 통한 부동산 유형별 현실화율은 아파트의 경우 1%p 오른 69.1%, 표준 단독주택은 0.6%p 오른 53.6%, 표준지는 0.7%p 오른 65.5% 수준이 될 것이라고 분석했다.

이밖에 국토부는 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시관련 정보공개를 대폭 확대하는 신뢰성 제고방안으로 개별부동산 가격 산정에 적용되는 비교 표준부동산 선정 기준을 구체화하여 시·군·구 담당자가 임의로 낮은 가격의 표준부동산을 선정하지 못하도록 공시가격 산정기준을 개선한다.

이어 주택에만 규정된 공시비율 기준을 2020년 공시부터 폐지하는 등 관행에 따른 단독주택 공시가격 역전현상을 점진적으로 해소한다. 또 2020년 공시가격 현실화율 제고방안 공개를 계기로 사회적 공론화 과정 등을 거쳐 내년 중 로드맵을 발표할 계획이다.

로드맵에는 최종 현실화율 목표치, 목표 현실화율 도달기간, 현실화율 제고방식 등이 종합적으로 담길 예정이다. 국토부는 로드맵 마련을 위한 제반절차에 착수해 2021년 공시부터 적용해 나간다는 방침이다.

한편 일각에선 정부가 역대 최고 수준의 12·16 부동산대책 발표 후 다음날인 17일 공시가격 현실화 방안을 연이어 발표한 것은 부동산 투기시장에 강력한 경고를 한 것이라고 보고 있다. 이는 대책발표를 비밀리에 전격 발표한 것과 맥을 같이 한다. 한 전문가는 “다음에는 더 강력한 대책이 있고 투기수요가 여지를 남기지 못하도록 기민하게 대응하겠다는 의지가 반영된 것”이라고 분석했다.

김영한 국토부 토지정책관은 “아파트를 포함한 모든 부동산유형에서 현실화율이 낮고 중저가 부동산에 비해서 고가부동산이 현실화율이 더 낮았던 역전현상이 큰 문제”라며 “부담능력이나 자산의 가치나 여러 가지를 고려해서 고가부동산부터 먼저 제고를 하는 것이 필요하며 이를 정책에 반영할 것”이라고 강조했다.

(세종=뉴스1)