[김종율의 상가투자]스트리트형 상가, 외부수요도 따져야

경기 수원시 광교신도시의 한 스트리트 상가의 모습. 화려한 외형과 함께 은행 등이 입주(왼쪽 사진)하면서 상권이 크게 활성화될 것으로 기대됐지만 공실이 생기는 등 당초 기대만큼으로는 상권이 형성되지 못했다. 이유는 아래 사진처럼 인근 주변 아파트 단지에도 상가들이 대부분 입주해 있어 외부 수요의 유입이 적었기 때문인 것으로 추정된다. 김종율 김종율아카데미 원장 제공

김종율아카데미 원장

대개의 상가투자자들은 상가 시행사가 설계 디자인 공모를 한다는 것을 잘 모르고 있다. 어떻게 하면 더 예쁜 건물을 지을지, 좀 더 화려하고 통로를 예쁘게 꾸미고 이국적인 느낌이 나도록 연출할 수 있을지 말이다. 이 같은 충분한 연구를 진행한 후 상가를 만들어 내는 것이다.

하지만 상가 시행사들이 놓치는 것이 있다. 유효 수요가 몇 가구 정도이니 상가의 공급은 어느 정도가 적합하겠다는 것에 대한 연구를 거의 진행하지 않는다는 점이다. 정작 핵심은 비켜 간 채 엉뚱한 데에 공을 들이는 것이다. 문제는 이런 위험이 고스란히 분양을 받는 이들에게 전가된다는 데 있다.

설계 공모를 통해 만들어진 상가 중 대표적인 것이 스트리트형 상가가 있다. 아파트 1, 2개 단지 내에 단지 외벽을 빙 둘러가며 상가가 늘어져 있는 것이 대표적인데 대부분 화려한 외모를 자랑한다. 문제는 본질이 아파트 단지 내 상가인데 공급만 많다는 것이다. 예외적인 몇 개 사례를 제외하고는 대부분 그렇다.

이 스트리트 상가(사진)를 보자. 은행이 입점해 있었고 처음엔 꽤나 잘한 상가투자처로 보였다. 거리가 예쁘니 상권도 덩달아 좋아 보이는 착시까지 있었다. 하지만 기존에 있던 은행은 나가고, 드문드문 공실도 생기게 됐다. 임대료 역시 떨어질 수밖에 없을 것으로 보인다.

시야를 넓혀 지도를 보면 쉽게 이해가 된다. 지도상 붉은 별표로 표시된 곳이 상가의 위치인데 인근의 아파트 단지를 보면 규모도 작고, 해당 단지 내에 모두 상가가 있다. 지도상에 표시하지 않은 단지들도 규모가 작을 뿐 해당 단지 내 상가가 존재한다. 이로 인해 붉은 별표의 상가는 스트리트 상가가 아니라 그저 단지 내 상가가 된다. 인근 주민들에게는 예쁘게 생긴 ‘남의 단지 상가’인 셈이다.

그럼에도 모든 스트리트 상가가 투자처로 매력이 없는 곳은 아니다. 바로 외부 수요의 유입이 가능한 곳은 영업이 된다. 외부 유입이 가능한 스트리트 상가는 예쁘장한 외형에 적합한 업종이 들어선 곳이다. 병원이나 학원보다는 카페나 식당 같은 식음 업종이 어울린다. 외부 수요의 유입이 가능하고 식음 업종이 장사가 잘될 만한 곳이 투자해도 될 스트리트 상가다.

이처럼 둘 다 비슷해 보이는 스트리트 상가라 하여도 외부 유입이 있을 만한 입지의 상가여야 좋다. 대부분의 스트리트 상가는 이 같은 외부 유입이 별로 없다는 단점을 갖고 있으니 각별히 주의를 하여야 한다. 따라서 주위 입지도 함께 따져봐야 한다.

대표적으로 수도권 신도시의 호수공원 주변에 스트리트 상가가 들어선 경우가 종종 있다. 이 같은 입지에 있는 상가는 호수라는 강력한 집객 요인의 도움으로, 성공할 가능성이 점쳐지는 스트리트 상가다. 물론 이 경우도 분양가를 확인해야 하고, 해당 상가 안에서도 입지를 분석하여야 성공과 실패를 정확히 말할 수 있다. 그럼에도 다른 스트리트 상가보다는 확실히 사람들이 붐빌 수 있는 입지이다.

신도시 내 호수공원을 만들어 놓으면 신도시와 그 주변 사람들이 어떤 업종을 이용하러 올까. 또 스트리트 상가 건물의 외관이 다른 건물과 어떻게 다를까. 우선 가족 단위의 외식과 데이트 코스로 자주 이용될 것이고, 식음 업종이 주를 이룰 것이다. 게다가 건물은 외관은 외관대로 아주 예쁘게 꾸며 놓는 것이 일반적이다. 스트리트 상가에 투자할 때 고려해야 할 요소다.