[우병탁의 절세통통(㪌通)]계약해지로 위약금 받았다면 세금 내야

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

최근 수도권 일부 지역을 중심으로 아파트의 매도 호가가 단기간에 상승했다. 적게는 몇천만 원에서 많게는 몇억 원까지 오르는 경우도 있다. 시기별로 다르지만 이런 현상이 최근에만 있었던 것은 아니다. 2016∼2018년에도 비슷한 일이 있었다. 이로 인해 매매계약이 체결된 상태에서 잔금 전 계약이 해지되는 경우도 생긴다. 계약 이후 가격 상승 금액이 위약금보다 커 위약금을 지급하더라도 계약을 해지하는 것이다.

예를 들어 10억 원의 주택을 매매하기로 하고 계약금 1억 원으로 계약을 했는데, 중도금이나 잔금 전에 가격이 2억 원 올랐다면 받은 계약금을 돌려주고 1억 원의 위약금을 물어주더라도 1억 원을 더 받을 수 있으니 계약을 해지하는 식이다. 특히 가격이 단기간에 급등하는 시기에 이 같은 사례도 늘어난다.

반대로 매수 의사가 있던 사람이 계약을 해지하는 경우도 있다. 주로 가격이 하락할 때 많이 발생한다. 매수 의사가 있던 사람이 개인적인 사정에 의해 잔금을 마련하지 못해서 해지될 때도 있다.

A 씨는 최근 서울 잠실의 아파트를 15억 원에 팔기 위해 계약했다가 위약금을 지급하고 계약을 해지했다. 불과 두어 달 만에 호가가 2억 원 넘게 올랐기 때문이다. 계약을 서둘러 했던 것이 후회되긴 하지만 위약금을 내더라도 해지하길 잘한 것 같았다. 그런데 A 씨는 지인으로부터 위약금을 지급할 때 세금을 떼서 납부해야 한다는 말을 들었다.

부동산 거래 과정에서 받은 위약금에도 세금이 발생한다. 그런데 시중에서는 주는 사람이나 받는 사람이나 이를 모르는 경우가 많다.

계약 해지에 따른 위약금은 두 가지 경로로 발생한다. 먼저 매도하려던 사람이 계약을 해지하려는 경우다. 이때는 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해지할 수 있다. 매수하려던 사람 입장에서는 원래의 계약금 외에 배액으로 받은 위약금이 기타소득이 된다. 매수 의사가 있던 사람이 계약을 해지하려는 경우에는 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있다. 이 경우 매도 의사가 있던 사람에게는 이미 받은 계약금이 위약금이다. 이 역시 기타소득이다. 부동산 매매계약의 해지로 인해 위약금을 받은 사람은 다음 연도 5월 말까지 기타소득에 대해 신고하고 세금을 납부해야 한다.

특별히 주의해야 하는 점은 위약금을 지급하는 사람은 해당 위약금에 대해 22%를 원천징수하고 신고·납부해야 한다는 것이다. 매도 의사가 있던 사람이 계약을 해지할 때는 위약금 지급 금액의 22%를 빼고 나머지를 준 후, 뺀 금액을 세무서와 구청에 납부해야 한다. 만일 원천징수를 하지 않으면 최대 10%의 가산세(국세기본법 제47조의 5 참조)를 내야 한다. 이때 원천징수 된 세금을 떼고 위약금을 받은 사람은 매도하려던 자에게 원천징수영수증의 발급을 요구해야 한다. 해당 원천징수세액만큼을 다음 연도 5월에 소득세를 신고할 때 공제받아야 하기 때문이다.

반대로 매수하려던 자가 이미 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해지하는 경우 원천징수의무가 면제된다. 그 대신 매도하려던 사람이 기타소득 신고 때 세금을 납부해야 한다.