20일부터 9억 넘는 주택 보유자… 전세대출 사실상 전면 금지

‘12·16대책’ 갭투자 방지 후속조치
고가주택 보유자 자녀교육 문제로… 다른지역 이주위한 대출 보증 불가

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서울 강서구에 10억 원 상당의 주택을 보유하고 있는 A 씨는 올해 자녀 교육을 위해 본인의 집은 전세를 내주고 강남구 대치동에 전셋집을 구해 들어갈 계획이다. 부족한 자금은 전세대출로 충당하려던 참이다. 반대로 전세대출을 받아 서울 강남구에 거주하고 있는 B 씨는 은퇴 후 경기 고양시 일산에서 여유로운 생활을 즐기려 현재 집을 알아보고 있다. 집값이 9억 원 이상이라 부담이 되지만 전세를 끼고 구입했다가 전세 만기 시점에 입주를 하려 한다.

당장 A 씨나 B 씨는 이사 계획을 다시 짜야 할 것으로 보인다. 이달 20일부터 시가 9억 원을 초과하는 고가 주택 보유자들은 전세대출을 받기 힘들어지기 때문이다. 전세대출을 받아 9억 원을 초과하는 고가 주택을 구입하거나 주택을 추가로 구입하는 행위도 전면 차단된다.

16일 금융위원회는 이런 내용을 담은 12·16대책 중 전세대출 관련 후속조치를 발표했다. 예고했던 대로 20일부터 9억 원이 넘는 고가 주택 보유자는 SGI서울보증에서도 전세대출 보증을 받을 수 없다. 지난해 10·1대책을 통해 고가 주택 보유자에 대한 공적 전세대출 보증(주택금융공사, 주택도시보증공사)을 막은 데 이어 사적 보증도 전면 차단한 것이다. 시가 9억 원 초과 주택 보유자는 사실상 은행에서 전세대출을 받기 힘들어진 셈이다.

다만 20일 이후 대출 신청자부터 규제가 적용되며 20일 이전 전세계약을 체결했다는 사실을 증명하면 규제 대상에서 제외된다. 또 20일 이전에 이미 전세대출을 이용 중인 고가 주택 보유자들은 만기가 오더라도 대출보증을 연장할 수 있다.

그러나 전셋집을 옮기거나 대출액을 늘리면 ‘신규 보증’으로 취급되기 때문에 전세대출이 어려워질 수 있다. 정부는 20일 기준 시가 9억 원 초과∼15억 원 이하 주택을 보유한 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함) 때문에 증액 없이 대출 연장을 원할 때에 한해 4월 20일까지 SGI 보증을 1번 더 이용할 수 있도록 했다. 금융위 관계자는 “집주인의 사정 등으로 전셋집을 이전해야 하는 경우도 있는 만큼 갑작스러운 대출보증 중단을 최소화하려는 취지”라고 설명했다.

근무지 이전과 자녀 양육, 부모 봉양, 요양 등의 이유로 시군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우엔 예외적으로 고가 주택 보유자라도 전세대출을 허용하기로 했다. 다만 전셋집과 보유 고가 주택 양쪽에 가구원이 실제로 거주해야 하는 등의 조건을 만족시켜야 한다.

아울러 전세대출을 받은 후 고가 주택을 매입하거나 다주택자가 되는 것도 불가능해진다. 20일부터 은행에서 전세대출을 받는 시점에 ‘고가 주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수됩니다’라는 내용의 약정서를 체결하도록 하고 이를 어기면 회수 조치에 들어간다. 전세대출을 즉각 상환할 것을 알리고 원리금을 상환하지 않으면 연체정보를 등록하고 연체이자를 매기는 등 불이익을 준다. 또 이런 차주에게는 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한된다.

20일 이전에 이미 전세대출을 받은 이들이 대책 시행일 이후 고가 주택을 취득하거나 다주택자가 되면 당장 대출금 회수에 나서진 않지만 만기 시 대출 연장을 해주지 않는다.

장윤정 기자 yunjung@donga.com