[우병탁의 절세통통(㪌通)]다주택자, 임대등록이 절세될수도

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

2017년 8월 2일 주택시장 안정화 방안이 발표된 이후, 주택임대사업자 등록은 큰 폭으로 늘었다. 세제 지원 등의 혜택 덕분에 2017년 말 25만9000명이었던 임대사업자는 지난해 말 48만1000명 수준으로 늘었다. 등록된 주택 수도 약 150만8000채로 집계된다.

주택임대사업자로 등록하는 사람은 점점 늘어나고 있지만, 여전히 등록하지 않은 임대주택의 수가 훨씬 많은 것으로 추정된다. 국토부는 2018년 기준으로 다주택자가 소유한 임대주택을 516만 채로 추정한다. 약 70%가 등록을 하지 않은 셈이다. 전세금, 임차보증금 및 월 임대료 소득 노출이 부담스럽기 때문으로 풀이된다. 임대소득세는 물론 부수적으로 건강보험료 등 각종 지출이 늘어나는 탓이다.

임대소득 노출이 정말 부담스러운지는 따져봐야 한다. 주택을 임대하는 경우 소득세는 우선 부부가 주택을 몇 채 보유하고 있는지부터 따진다. 부부를 기준으로 1채의 주택을 보유하고 있으면 임대소득에 과세하지 않는다. 다만 공시가격 9억 원이 넘는 주택에서 월 임대료를 받게 되면 과세 대상이다. 2채의 주택을 보유하고 있는 경우에는 주택 가격과 상관없이 월 임대료를 받으면 과세하고, 전세 또는 임차보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 3채의 주택을 보유하고 있다면 월 임대료뿐 아니라 전세 또는 임차보증금에 대해서도 모두 과세한다.

실제 소득이 발생한 것이 아닌데 전세금 등에 과세하는 이유는 해당 금액을 은행에 예치할 경우 받는 이자가 곧 임대료와 같다고 보기 때문이다. 이를 ‘간주 임대료’라 부른다. 간주임대료 계산을 위한 이자율은 2.1%다. 다만 지난달 13일을 기준으로 해당 이자율을 1.8%로 개정하는 소득세법 시행규칙이 입법 예고된 상태다.

이처럼 임대수입을 사람별로 계산해 연간 2000만 원이 넘지 않으면 분리과세를 한다. 분리과세 할 때 수입금액에서 60%(주택임대사업자 미등록 시 50%)를 경비로 차감한다. 만일 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2000만 원을 넘지 않으면 추가로 400만 원을 더 빼준다. 남은 금액에 대해서는 15.4%(지방소득세 포함)로 과세한다. 수입금액이 연간 2000만 원을 넘는다면 경비를 제외한 소득금액을 다른 종합소득과 더해 종합과세 한다. 다른 종합소득이 많고 주택의 총수입금액이 2000만 원을 넘는 경우에는 세금이 부담될 수 있다. 다만 주택임대사업자로 등록하는 경우 소득세와 건강보험료를 감면 받을 수 있다.

결과적으로 주택임대사업자로 등록할 경우 주택임대소득에 대한 세금과 건강보험료를 내야 하는 부담이 생기는 것은 사실이다. 하지만 분리과세와 각종 경비공제, 낮은 세율이 적용되기 때문에 주택임대에 대한 소득은 생각만큼 크지 않을 수 있다. 실제 월 임대료 100만 원을 받아도 연간 소득세는 약 12만 원 수준에 그친다. 어차피 낼 세금이라면 서둘러 임대사업자로 등록해서 소득세는 물론 건강보험료까지 감면 받는 것이 더 유리할 수 있는 이유다. 임대소득세 감면은 국민주택규모 이하이고 임대개시일의 공시가격이 6억 원 이하라면 2022년분 소득까지 30% 또는 75%를 감면 받을 수 있다. 다만 임대주택 등록 시 의무임대기간(4년 또는 8년)이 있으므로 계속 보유할 수 있을지는 생각해봐야 한다. 의무임대기간 중 양도하거나 직접 사용하면 과태료(최대 3000만 원)가 있기 때문이다.