[우병탁의 절세통통(㪌通)]부동산 절세 ‘타이밍’을 잡아라

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

부동산 투자에서 세금에 관한 결정을 할 때 흔히 하는 실수 중 하나는 세금을 내야 하는 타이밍을 놓치는 일이다. 부동산은 거래할 때 통상 거액이 오고 간다. 그만큼 내야 할 세금도 많기 때문에 적시에 판단하는 것이 매우 중요하다. 그럼에도 세금에 대한 고민은 부동산 매매 시 뒤로 밀리는 경우가 많다. 주변 시세나 거래량, 건물 외관에만 신경을 쓰는 탓이다.

A 씨의 경우를 살펴보자. A 씨는 서울에 시세 13억 원의 아파트를 보유하고 있다. 그리고 지난해 말 부친 명의의 시세 15억 원(공시가격 12억 원) 아파트를 3형제가 공동으로 상속받았다. 상속받은 아파트를 5월 초 양도하면서 계약금 2억 원을 받았고, 중도금 없이 잔금은 6월 초에 받기로 했다. 이 경우 재산세와 종합부동산세, 양도소득세 등 3가지 세금이 연관된다.

우선 재산세와 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 1년 치 세금이 과세된다. 그러나 고지서는 7월(재산세의 2분의 1)과 9월(재산세의 2분의 1), 12월(종부세)에 나온다. A 씨가 매도 계약을 하는 5월 초에 이를 예상하지 못했다면, 주택을 약 6개월 정도만 소유했음에도 1년 치 보유세를 다 내야 한다. 통상 매매계약서에는 ‘위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세 공과금 등의 부담은 부동산 인도일을 기준으로 하되, 지방세의 납부 의무 및 납부 책임은 지방세법의 규정에 따른다’는 말이 명시된다. 대부분 이 말의 의미를 알지 못한다.

A 씨의 경우 잔금을 치르는 날이 6월 초이므로, 6월 1일에는 부동산 소유자로 간주돼 보유세를 모두 내야 한다. 게다가 2018년 9·13부동산대책으로 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택자는 종부세 세율이 더 높게(구간별로 0.1∼1.2%포인트) 적용된다. 과세표준 구간도 확장되면서 내야 할 종부세는 더 늘었다. 2019년 2월 12일 종부세 시행령이 개정되면서, 상속주택도 소유 지분이 20% 이하이면서 지분에 해당하는 공시가격이 3억 원 이하인 경우에만 주택 수에서 제외됐다. 기존에는 상속으로 인해 공동 소유한 경우에는 주택 수에 포함되지 않았다. 결국 A 씨는 상속주택 때문에 종부세 중과세율이 적용된다는 의미다. 게다가 한 채는 3분의 1 지분이지만 2주택이 돼 종부세 계산 시 공제금액도 9억 원(1주택자)이 아니라 6억 원만 차감된다. 미리 세금을 검토하지 않은 결과다.

양도세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내에 신고하고 납부한다. 이를 예정신고라 한다. 양도일은 소유권이전등기일과 잔금일 중 빠른 날이다. 두 날짜가 다른 경우도 있지만 보통은 같은 날인 경우가 많다. 결국 잔금일에 소유권이전등기를 하게 된다. 만약 월초 잔금이었다면 약 3개월, 월말 잔금이었다면 약 2개월간 양도세를 신고할 때까지 기간이 생긴다. 따라서 사람들은 양도를 끝내놓고 세금은 그 2, 3개월간 알아보면 된다고 생각한다. 그러나 이미 양도가 끝난 다음에는 절세 방법을 찾기 어렵다. 잔금 이후에는 더 이상 내 소유가 아니기 때문이다.

양도세 절세 방법을 검토하려면 계약서를 쓰기 전 검토를 해야 한다. 물론 상속주택의 경우에는 상속이 발생한 때부터 5년 내에 양도할 경우 양도세가 중과되지 않는다. 하지만 이 외에도 각자의 주택 보유 여건에 따라 절세 방법을 모색하려면 이미 계약을 한 시점에서는 너무 늦다. 얼마나 잘 받고 파는지도 중요하지만 세금을 미리 검토하는 것도 중요하다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장