“집값 조정, 하반기까지 지속될지 불확실… 폭락 가능성은 작아”

전문가 5인이 본 코로나 이후 전망

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5일 부동산114에 따르면 4월 첫째 주(3일 조사 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.03% 하락하며 2주 연속 떨어졌다. 특히 서울 재건축 아파트는 전주 대비 0.31% 떨어지며 주간 변동률 기준으로 2013년 6월 이후 7년 만에 낙폭이 가장 컸다. 과연 이런 집값 하락세가 얼마나 지속될까.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경기 침체 우려, 유례없는 초저금리, 대출규제와 부동산 과세 강화 등 다양한 변수로 부동산 시장은 짙은 안갯속에 있다. 부동산 전문가 5인에게 ‘코로나 사태 이후 부동산 전망’에 대해 물었다.

○ “집값 조정, 하반기 이후 지속될지 불확실”

전문가들은 현재 집값이 조정기에 있는 것은 맞지만 얼마나 지속될지 불확실하다고 입을 모았다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “5월까지 조정이 지속될 가능성이 높고 이후 경제 회복 속도에 따라 조정기가 얼마나 지속될지 정해질 것”이라며 “전세가율이 높고 금리가 낮아 강남 재건축 아파트가 30%씩 하락한 외환위기나 금융위기 상황이 반복되지 않을 것”이라고 전망했다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “1, 2월 강남권을 중심으로 일부 하락한 가격에 거래가 이뤄지다 3월에는 다시 서울 서초구 아크로리버파크 등 주요 단지에서 최고가에 거래되고 있다”며 “생각보다 조정기가 짧을 수 있다”고 말했다.

외환위기나 금융위기 당시의 집값 폭락이 반복될 가능성이 낮다는 의견이 우세한 이유는 두 가지다. 우선 초저금리 상황인 데다 정부 규제로 대출이 제한돼 빚을 내 집을 산 사람들이 과거보다 대출 이자를 감당할 수 있는 여지가 더 크다. 또 현재 서울의 아파트 전세가율이 약 60% 수준인데 서울을 비롯한 수도권은 전세 가격이 지난해 하반기(7∼12월)부터 상승세로 돌아섰다. 전세가 집값을 지지하는 경향이 있다 보니 전세가율이 40%대였던 금융위기 때처럼 큰 폭으로 하락이 힘들다는 것이다.

다만 경기 흐름을 예측하기 어렵다는 의견도 있었다. 김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석매니저는 “코로나 사태가 어떻게 전개될지 불확실한데 부동산 시장 또한 속단하기 어렵다”며 “올해 하반기까지 지켜봐야 한다”고 말했다.

○ “분양은 적극적으로” “갭투자는 보수적으로”

현재 부동산 시장은 혼조세를 보이고 있다. 비슷한 시기에 거래된 같은 단지 아파트라도 2억∼3억 원씩 가격 차이가 나는 사례가 서울 강남권을 중심으로 나오고 있다. 또 고가 아파트가 많은 서울 강남권은 하락세가 지속되는데 9억 원 이하 중저가 아파트가 많은 지역은 여전히 상승세다.

다만 아파트 분양만큼은 적극 나서야 한다는 데는 전문가의 의견이 일치했다. 정부 규제로 시세 대비 분양가가 낮고 새 아파트 선호 현상이 지속되고 있기 때문이다. 김재언 수석매니저는 “부적격 당첨자가 생각보다 많아 최종 커트라인은 낮을 수 있으니 청약 조건을 잘 파악해 청약을 시도해 보라”고 조언했다.

초저금리 시대이지만 전세를 끼고 매매하는 갭투자나 대출을 끌어 모아 집을 사는 것에 대해서는 보수적으로 해야 한다는 조언이 많았다. 박원갑 수석전문위원은 “금리는 낮지만 경기 전망이 좋지 않고 부동산 가격도 많이 올랐다”며 “갭투자는 가격이 더 오른다는 전제 아래 하는 것인데 조정이 길어지면 역전세난이 올 수 있어 전세금 상환이 가능한 수준에서 투자해야 한다”고 말했다.

○ 수익형 부동산은 전망 엇갈려

상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 전망은 엇갈렸다. 코로나 사태가 오프라인에서 온라인으로 상권 중심이 옮겨가는 데 박차를 가했다는 점에서 개별 상가 전망은 어둡게 보는 의견이 많았다. 박원갑 KB국민은행 전문위원은 “임대료로 가치를 평가받는 개별 상가는 앞으로 전망이 좋지 않지만 땅값이 차지하는 비중이 큰 꼬마 빌딩은 영향이 덜할 것”이라고 전망했다. 월세 수익을 보고 투자하는 오피스텔 등에 대해 안명숙 부장은 “같은 수익형 부동산이라도 개별 상가와 오피스텔은 성격이 다르다”며 “저금리에는 오피스텔 월세를 받는 것이 수익률이 나으니 입지, 조건 등을 따져 옥석 가리기를 한다면 장기 투자할 만하다”고 말했다.

이새샘 iamsam@donga.com·유원모 기자