[우병탁의 절세통통(㪌通)]8억 주택 취득세, 올해부터 264만원 증가

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우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

A 씨는 2018년 전용면적 114m² 아파트 한 채를 일반 분양받았다. 분양가는 약 8억 원이었지만 옵션 비용을 더하면 총 8억5000만 원이다. 그런데 A 씨는 최근 취득 금액이 6억 원 초과∼9억 원 이하인 주택 취득 시 세율이 올해부터 바뀐다는 소식을 들었다. 준공 및 입주 예정일은 올해 중순으로 9개월가량 남았다. A 씨는 본인처럼 법 개정 전에 분양받은 경우에도 취득세율 인상이 적용되는지 궁금해졌다.

지난해 12월 취득세 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 개정 전 취득세율은 3단계 단순누진세율이었다. 1단계인 6억 원 이하의 취득세율은 1%(지방교육세 포함 시 1.1%, 전용 85m² 초과인 경우 농어촌특별세 포함 1.3%)다. 2단계인 6억 원 초과∼9억 원 이하의 취득세율은 2%(지방교육세 포함 시 2.2%, 전용 85m² 초과인 경우 농어촌특별세 포함 2.4%)다. 3단계인 9억 원 초과의 취득세율은 3%(지방교육세 포함 시 3.3%, 전용 85m² 초과인 경우 농어촌특별세 포함 3.5%)다. A 씨는 개정 전 기준으로 8억5000만 원의 2.4%, 2040만 원의 취득세가 발생했다.

그러나 올해부터는 2단계 6억 원 초과∼9억 원 이하의 세율이 달라졌다. 매입 가격(억 원)에 3분의 2를 곱한 값에 3을 뺀 수치가 된다. 예를 들어 매입 가격이 8억 원이라면 2.33%(2/3×8―3)가 취득세율이 된다. 결국 취득세는 1864만 원이다. 개정 전 취득세율은 2%, 1600만 원이었다. 취득세가 264만 원 늘었다.

매입 가격이 7억5000만 원이면 세율이 2%(2/3×7.5―3)로 개정 전과 동일하다. 즉, 7억5000만 원을 기준으로 7억5000만 원∼9억 원 구간은 개정 전보다 세율이 높아졌다. 반면 6억 원∼7억5000만 원 구간은 개정 전보다 세율이 낮아졌다. 매입 가격이 7억 원이면 세율은 1.67%(2/3×7―3)다. 개정 전 2%보다 약 0.33%포인트 낮아졌다. 취득세액은 개정 전 1400만 원에서 1169만 원으로 231만 원 감소한다. 매입 가격 6억 원 이하와 9억 원 초과는 이전과 동일하게 각각 1%, 3%로 변동이 없다.

경과 규정이 있기 때문에 자신의 계약일자나 잔금 일정을 확인해야 한다. 일반 매매한 경우 2019년 12월 3일 이전에 계약한 것은 잔금이 올해 3월 31일 이전이면 기존과 같이 취득세율이 2%로 적용된다. 아파트 등 공동주택 분양은 잔금이 2022년 12월 31일 전이면 기존과 같이 2%를 적용한다. 따라서 A 씨는 기존 세율대로 취득세를 내면 된다.

6억 원∼9억 원 구간의 세율 변경과 함께 1가구 4주택 이상에 대한 취득세 세율도 인상됐다. 가구를 기준으로 3주택 보유자가 추가로 취득하는 주택은 구간별로 1∼3%로 적용되던 세율이 4%가 된다. 지방교육세와 농어촌특별세를 합하면 최대 4.6%의 취득세를 내야 한다. 따라서 4주택 취득 시 세율은 최대 3.5%포인트 증가한다. 4주택 세율 인상의 경우도 3개월(분양은 3년)의 경과 규정을 뒀다.

취득세율의 개정으로 매입 가격이 6억 원을 간신히 넘는다는 이유로 취득세 부담이 1%나 높아지고 반대로 9억 원 이하라면 1%나 낮아지는 현상이 개선된 효과가 있다. 장기적으로 시세 6억 원∼7억5000만 원인 주택은 취득세 인하 효과만큼 수요(거래)가 증가하는 효과가 있을 것이다. 반대로 7억5000만 원∼9억 원인 주택은 수요가 감소할 수 있다.

4주택 이상에 대한 취득세 인상도 다주택자의 매수 수요를 감소시키는 효과가 있다. 4주택 여부를 판단할 때는 상속주택과 임대주택까지 포함한다는 점을 알아야 한다. 공유 지분이나 토지만 소유한 경우도 포함된다. 조정대상 지역인지는 상관없다. 네 번째 집이라면 무조건 4.6%의 취득세를 내야 한다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장