부동산 교환, 양도가격 정확히 산정해야[고준석의 실전투자]

부동산 교환거래시 주의할 점

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고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

3년 전 회사 근처의 다세대주택을 구입한 맞벌이 부부 A 씨(36)는 육아 문제로 집을 팔고 처가 근처로 이사할 계획이다. 다세대주택을 매물로 내놓은 지 2개월이 지나도록 매수자가 나타나지 않아 걱정하던 차에 공인중개사로부터 A 씨의 집과 처가 근처의 아파트를 교환하자는 제의를 받았다. 이 같은 부동산 교환이 정상적인 거래인지, 거래할 때 주의할 점은 무엇인지 궁금해졌다.

부동산을 매매하는 방법에는 교환거래도 포함된다. 공인중개사법상 중개 범위는 사고파는 매매와 임대차뿐만 아니라 교환에 대한 알선 행위도 들어가 있다. 교환거래는 부동산을 처분하고 싶은데 매수자가 나타나지 않는 부동산끼리 바꾸는 걸 뜻한다. 예컨대 상가가 처분되지 않을 때 주택이나 토지, 아파트 등과 교환할 수 있다는 얘기다. 물론 교환거래 시 차익은 현금으로 정산하면 된다.

다만 흔한 거래 방식이 아니다 보니 교환거래에는 몇 가지 주의할 사항이 있다. 첫째, 교환 대상인 부동산에 대한 정확한 양도가격을 산정해야 한다. 양도가격이 취득세 양도세 등 각종 세금의 과세표준이 되기 때문이다. 양도가격은 평가금액에서 현금으로 받은 돈을 더하거나 현금으로 지급한 돈을 빼서 정한다. 예컨대 인수한 부동산 평가금액이 2억5000만 원인데 현금 5000만 원을 추가로 받았다면 양도가격은 3억 원이 된다. 당초 인도한 부동산을 2억 원에 취득했다면 양도차익은 1억 원이 되는 셈이다. 반대로 부동산을 인수하면서 5000만 원을 지급했다면 양도가격은 2억 원으로, 양도차익은 발생하지 않는다.

아파트는 국토교통부의 실거래가, KB국민은행 시세 등을 기준으로 양도가격을 정하면 된다. 이런 가격 정보가 없는 단독주택, 다세대, 땅 등은 감정평가사의 평가를 받아 공정하고 객관적으로 결정하는 게 좋다. 임의로 양도가격을 정했다간 나중에 분쟁에 휘말릴 수 있기 때문이다.

둘째, 권리관계를 꼼꼼히 따져야 한다. 가압류, 근저당권 등 등기부등본에 공시되는 권리는 물론이고 공시되지 않는 권리까지 반드시 확인해야 한다. 이런 권리관계가 있다면 이를 소멸시킨 후에 거래해야 한다. 등기부등본 확인은 물론이고 현장을 직접 방문해 소유자와 임차인이 점유하고 있는 공간을 확인하고, 만약 불법 점유자가 있다면 명도한 후에 교환거래를 해야 한다.

셋째, 교환 부동산에 하자가 없는지 미리 확인해야 한다. 누수나 파손된 부분이 있으면 수리한 뒤에 거래해야 한다. 만약 하자가 있는지 몰랐다면 나중에 손해배상을 청구할 수 있다. 만약 교환 매매의 목적을 달성할 수 없는 만큼 ‘중대한’ 하자라면 거래를 해제할 수도 있다. 그러나 거래 계약 당시 하자에 관해서 알았다면 담보책임을 물을 수 없다.

마지막으로 교환거래 계약서를 꼼꼼하게 써야 한다. 계약서에는 교환거래의 합의사항을 명시해야 한다. 부동산과 당사자의 표시, 교환차익, 소유권 이전 및 인도에 관한 사항, 서명날인이 빠져서는 안 된다. 특약사항에는 하자사항과 교환매매 부동산의 평가금액이 다를 경우 보충금에 관한 사항, 손해배상 특약 등을 기재하면 된다.

참고로 교환거래도 당사자와 직접 계약하는 게 좋다. 주민등록증 등 신분증으로 본인 확인을 철저히 해야 한다. 만약 대리인과 계약한다면 위임장과 함께 교환거래를 위임하는 인감증명서를 확인하고 소유자와 전화 통화 등을 통해 계약 내용을 다시 한번 확인해 둬야 한다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수