“고작 1.25% 올랐다고?”…집값 상승률이 실제보다 낮게 느껴지는 이유

상승률은 여러 주택의 가격 변화를 평균화한 값
통계조사기관에 따라 표본, 조사방식 등에 차이
지수변동기반 상승률은 신축 가격상승 반영 못해

#. 서울 부동산 시장에 관심이 많은 30대 A씨는 지난해 자고 일어나면 수천만원, 수억원씩 아파트 값이 올랐던 것 같다고 회상했다. 하지만 국가승인통계인 한국감정원의 주택가격 동향조사에 따르면 지난해 서울 주택가격 상승률은 1.25%에 불과했고, 가격 상승을 주도하는 강남4구(강남·서초·송파·강동구)도 1.62% 상승에 그친 것으로 나타났다.

실제 집값이 많이 올랐던 2017년과 2018년에도 서울 주택가격 상승률은 각각 3.64%와 6.22%를 기록했다.

1일 우리은행 부동산연구실 김성진 연구위원은 한국토지주택공사(LH)가 운영하는 부동산 정보포털사이트 ‘씨:리얼’에 게재된 기고문에서 주택가격 상승률이 실제보다 낮게 느껴지는 이유에 대해 3가지로 분석했다.

우선 여러 주택가격 통계에서 발표하는 지수변동 기반 상승률은 상승률 자체에만 초점을 두고 있다. 즉 기존 주택이 멸실되고 새로운 아파트로 신축됐을 때 구축과 신축 간의 가격상승은 고려하지 않고, 신축이 표본에 포함된 이후의 변화만 상승률에 포함된다.

가령 A지역의 표본 기존주택 B가 한달 사이 2억원에서 2억500만원으로, C가 3억원에서 3억500만원으로 오를 경우 변동률은 각각 2.5%, 1.7%다. 신축 D와 E가 두 달 연속 5억원, 5억5000만원을 기록할 경우 변동률은 0.0%다. 이 때 A지역의 총 변동률은 1.05%에 그친다.

김 연구위원은 “최근처럼 분양된 신축아파트의 인기가 높아 해당 지역의 주택가격을 견인하는 시장 상황에도 불구하고, 신축아파트는 표본에 포함된 이후의 가격변동률만 통계에 반영되게 된다”며 “신규주택의 가격 자체를 통계에 포함해 변동률을 구했을 때 실제 체감하는 가격 상승률에 가깝게 느껴질 수 있다”고 지적했다.

주택가격 상승률이 실제보다 낮게 느껴지는 또 다른 이유는 주택가격을 제공하는 기관에 따라 표본수, 조사방법 등이 달라 발표하는 주택가격이 큰 차이를 보인다는 점이다.

주택가격 월간통계를 제공하는 한국감정원의 경우 아파트는 203개 시군구, 연립·단독은 211개 시군구에 대해 조사하는 반면, KB국민은행은 각각 162개 시군구·143개 시군구를 조사 지역으로 설정했다.

표본의 차이로 인해 결과도 달랐다. 지난해 주택가격을 비교하면, 한국감정원은 전국 기준 0.36% 하락한 것으로 발표했지만 KB국민은행은 0.24% 상승한 것으로 발표했다. 아파트 하락폭은 한국감정원이 -1.42%로 KB국민은행 -0.30%보다 컸지만, 단독주택의 상승폭은 오히려 한국감정원에서 더 큰 것으로 나타났다.

마지막으로 통계조사기관에서 제공하는 주택가격 상승률은 여러 주택의 가격 상승률를 평균한 것이란 점이 체감 상승률과 통계적 상승률의 차이를 낳았다.

지역별, 주택유형별, 주택규모별 등을 기준으로 삼아 표본을 추출해 산출되는 평균값이기 때문에 세부 분류에 따라 상당한 차이를 보일 수 있다는 것이다.

김 연구위원은 “궁금한 주택가격이 있다면 가능한 한 세부 분류를 고려해 가장 유사한 가격 추이를 비교하는 것이 바람직하다”라며 “통계적 특성을 이해하고 차이점을 구별한다면 시장에 대한 이해도를 보다 높일 수 있을 것이다”라고 강조했다.

[서울=뉴시스]