LH 등 참여 공공 재개발, 임대 50% 넘으면 분양가상한제 면제

2022년까지 수도권 7만채 공급

2013년 용산 국제업무개발지구 사업이 무산되며 비어 있던 용산역 정비창 부지 개발이 본격적으로 추진된다. 박영대 기자 sannae@donga.com

정부가 6일 내놓은 ‘수도권 주택공급 기반 강화 대책’은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 도심 재개발 사업에 적극 참여해 사업 추진 속도를 높이는 ‘공공 재개발’을 앞세우고 있다. 여기에 도심 유휴부지, 준공업용지와 비어 있는 상가 및 사무실까지 활용해 주택 공급을 늘리겠다는 계획이다. 이를 통해 3기 신도시 공급이 본격화하기 전인 2022년까지 공급 부족 우려로 인한 집값 상승을 최대한 차단하겠다는 의도다.

○ 공공임대 늘리면 분양가상한제 예외 등 혜택

공공 재개발을 통한 공급 확대 대책은 크게 두 가지 갈래다. 첫 번째는 조합원 개개인의 사업비 부담을 줄여 사업 속도를 높이는 것이다. LH나 SH가 시행사로 참여하는 정비사업에는 조합원의 사업비 분담금을 관리처분계획 수립 당시 수준으로 보장해주는 방안이 대표적이다. 이 경우 사업이 지연되거나 사업계획이 변경돼 조합원 수익이 줄어드는 위험을 줄일 수 있다. 저소득층 조합원의 분담금을 LH나 SH가 대신 납부해주는 대신에 10년간 주택을 공동 소유하는 방식도 도입된다.

사업 추진 속도가 더딘 재개발 사업장을 ‘주택공급활성화지구’로 지정해 분양가상한제 면제, 용적률 상한 조정 등의 혜택을 줘 사업성을 높이는 방안도 추진된다. LH, SH가 시행사로 참여하는 사업이 일반분양 물량의 50% 이상을 공공임대주택으로 공급할 경우 지정될 수 있다. 하동수 국토부 주택정책관은 “활성화지구는 임대주택 공급에 따른 사업 손실의 일부를 환수하기 위해 주변 주택 시세보다는 낮지만 분상제가 적용된 것보다는 높은 수준으로 분양가가 책정될 것”이라고 말했다.

○ 다시 등장한 ‘용산 개발’

이날 공급대책에는 용산역 정비창 부지 등 서울 유휴부지 18곳에 약 1만5000채 규모의 주택을 공급하겠다는 계획도 포함됐다.

용산국제업무지구 개발사업은 2008년 금융위기 이후 부동산 경기가 침체하면서 지지부진하다가 2013년 코레일과 민간 투자자 간 마찰로 사업이 무산된 바 있다. 2018년 박원순 서울시장은 해당 부지를 상업·업무지구로 복합개발하겠다는 계획을 밝혔다가 인근 집값이 들썩이면서 철회했다. 정부세종청사에서 열린 브리핑에서 박선호 국토교통부 제1차관은 “주택 8000채 중 절반은 공공주택, 나머지는 민간에 매각해 분양가상한제가 적용되는 주택으로 공급할 것”이라고 말했다.

서울 강남구 코원에너지, 스포월드 부지 등 사유지에 기부 형식으로 공공주택을 건설하거나 주민센터 등 공공시설을 복합개발해 공공주택을 확보하는 방식도 도입된다. 서울 면적의 약 3.3%에 이르는 준공업지역을 민관 합동으로 개발하고, 비어 있는 상가나 사무실을 1인 가구를 위한 공공임대주택으로 개발하는 방안도 추진한다.

○ 3기 신도시 내년 중 ‘사전청약’

이날 공급대책에는 3기 신도시 일부 물량에 대해 택지조성사업이 끝난 뒤 아파트 분양을 진행하는 ‘사전청약’ 도입 방안이 포함됐다. 보통 착공 때 입주자 모집공고를 내지만 사전청약 방식을 도입하면 청약 시점이 1∼2년 앞당겨진다. 국토부 관계자는 “9000채 규모로 추진할 계획으로, 새 아파트 청약을 기다리는 대기 수요가 일부 해소될 수 있다”며 “이르면 2021년 중순에 첫 청약이 가능할 것”이라고 말했다.

정부가 다방면에서 7만 채 규모의 수도권 공급대책을 내놓은 이유는 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 등 정부 규제로 인한 수도권 주택 공급 감소에 대한 우려가 해소되지 않고 있어서다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 공급 예정 물량은 올해 4만1913채에서 내년 2만1993채, 2022년 1만2700채로 급격히 감소한다.

하지만 이번 대책으로 공급 감소 우려를 완전히 해소하기는 어려울 것이라는 분석이 많다. 7만 채 중 공공 재개발을 통해 공급할 4만 채는 각 정비사업 조합이 참여해 사업이 원활히 추진돼야만 공급이 가능한 예상 물량이다.

서울의 한 정비사업조합 관계자는 “정비사업 수주전이 치열한 서울에서 사업성에 악영향을 주는 임대주택 물량을 늘려가며 LH나 SH와 함께 사업을 추진할 사업장이 많지 않을 것”이라며 “분상제 예외 등의 혜택이 있더라도 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제가 있어 어차피 분양가는 낮게 책정될 것”이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정비사업에 대해 정부가 유연한 태도를 취한 것은 긍정적이지만 대상이 재개발이나 소규모 재건축에 한정돼 있다”며 “수요자가 원하는 주택물량은 서울 주요 지역의 대규모 재건축 사업 물량인데 이 같은 수요에 맞지 않는 대책이 될 수 있다”고 지적했다.

이새샘 iamsam@donga.com·유원모 기자