[우병탁의 절세통통(㪌通)]‘마래푸’도 양도세 감면 받을 길 있다

2013년 감세정책 시행 시기… 실거래가 6억-85m²이하 구입 경우
1주택 비과세 혜택도 받을수 있어… 반포 아크로리버파크도 해당

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우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

주택 거래가 줄어들게 되면 국가 전체의 세수가 줄게 된다. 이런 시기가 도래하면 주택 거래를 활성화하기 위한 다양한 방안이 마련되는 이유다. 세금 감면 정책은 그중 하나다.

대표적인 세금 감면책은 1995년 시행된 ‘미분양 주택에 대한 과세특례’(조세감면규제법 제67조의 2)다. 1995년 10월 31일 기준 미분양 주택을 1997년 말까지 취득한 경우와 1998년 2월 28일 기준 미분양 주택을 1998년 말까지 취득했을 때, 20% 단일 세율로 양도소득세를 계산하거나 종합소득세 계산방식으로 낼 수 있었다. 농어촌특별세도 부과하지 않았다.

이후에도 다양한 형태의 양도세 감면 정책이 시행됐다. 대상은 주로 미분양 주택이었다. 대상에 따라 양도차익을 최대 100% 감면해 주거나 장기보유특별공제를 80%까지 적용해줬다.

이 중 가장 최근의 세금 감면 정책이 2013년 시행된 ‘신축·미분양주택, 1가구 1주택자로부터 매입한 주택에 대한 양도세 감면’(조세특례제한법 제99조의 2)이다. 2013년 4월부터 12월 사이 주택건설사업자와 계약했거나 2013년 4월 1일 기준 미분양 주택 혹은 1가구 1주택자에게서 매입한 주택이 대상이다. 이때 금액 또는 면적의 제한은 있었다. 실거래가(분양의 경우 분양가액) 6억 원 이하이거나 연면적(공동주택은 전용면적) 85m² 이하여야 했다. 실거래가 판단 시 취득세와 중개수수료 등은 포함하지 않았다.

이 시기 분양된 대표적인 단지가 서울 서초구 반포동 아크로리버파크와 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 등이다. 이곳들은 조특법 제99조의 2에 의해 지금도 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 현재 기준으로 해당 주택의 양도차익은 아크로리버파크 전용면적 59m²가 17억 원(분양가 7억 원, 시세 24억 원), 마포래미안푸르지오 전용면적 59m²는 8억 원(분양가 5억 원, 시세 13억 원)으로 예상된다.

만약 해당 주택을 2013년 세금 감면 정책이 시행됐던 시기에 구입 후 5년 내에 팔았다면 양도차익에 대해 양도세 감면 혜택이 적용된다. 이후 매각하는 경우에는 총 양도차익을 보유 기간에 따라 나눈 뒤 5년까지 양도차익은 감면하고 이후 발생한 양도차익에만 과세를 한다.

감면 대상 주택은 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있다. 해당 주택이 1주택 비과세에 해당될 경우 9억 원까지 비과세를 받고 9억 원 초과분은 과세된다. 이때 초과분에 대해 다시 5년 치 감면을 받는다.

또한 감면주택은 또 다른 집이 한 채 더 있을 경우 양도세 비과세로 판단 시 주택 수에 포함하지 않는다. 소유한 주택이 감면주택과 다른 집으로 총 두 채더라도 다른 집을 팔 때는 비과세 혜택을 받을 수 있다는 뜻이다.

다만 다른 주택을 두 채 이상 가지고 있다면, 양도세 중과세 판단 시 감면주택도 주택 수에 포함된다. 이때 감면주택을 제외한 다른 집 2채가 일시적 2주택이면서 비과세인 경우에도 9억 원 초과분은 3주택으로 중과된다. 따라서 다른 집이 2채 더 있는 경우엔 감면주택을 먼저 파는 것도 방법이다.

물론 해당 주택 분양 당시 집값이 과연 오를지, 감면 혜택을 정말 받을 수 있을지 장담할 수 없었다. 중요한 점은 부동산에서 리스크 없는 투자는 없다는 점이다. 어쨌든 결과적으로 감면주택이 있다면 적어도 이번까지는 높은 양도차익을 거뒀다고 해도 다양한 혜택을 받을 수 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장