마냥 집값 떨어지기 기다리지 말라[고준석의 실전투자]

부동산 투자성공 다섯가지 전략
세금 걱정에 내집마련 주저 말고… 임대수익률에 현혹된 투자 안돼
‘묻지마 투자’ 아닌지 곱씹고… 1채라도 제대로 된 투자를

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고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

자영업자 A 씨(47)는 내 집을 마련하기에 앞서 상가 4곳에 투자했다가 모두 실패했다. 지인의 말만 듣거나 시장 분위기를 좇아 상가에 투자한 탓이었다.

누구나 자신만의 자산관리 방법이 있다. 하지만 부동산 투자에 실패한 사람들은 분명 자신만 놓치는 게 분명 있다. 그래서 지인들에게 절대적으로 의존해 가며 부동산을 소개받고 ‘묻지 마 투자’에 나선다. 물론 이런 투자가 성공할 수도 있지만 실패 위험이 더 크다는 점을 명심해야 한다. 문제는 실패하고도 원인을 제대로 파악하고 못하는 데 있다. 내 집 마련과 부동산 투자를 제대로 하기 위해 꼭 짚어봐야 할 다섯 가지를 정리했다.

첫째, 나만 집값이 더 떨어지길 기다리는 건 아닌지 되돌아보자. 시장경제원리로 보면 상품 가격이 오를 때보다 가격이 떨어질 때 매수하는 게 원칙이다. 하지만 대다수 실수요자는 반대로 움직인다. 아파트 가격이 하락할 때 내 집 마련을 미루며 가격이 더 떨어질 때까지 기다린다. 미분양된 아파트는 외면해 버린다. 반대로 아파트 가격이 상승하기 시작하면 내 집 마련에 적극 나선다. 그런데 내 집 마련은 가격이 떨어질 때, 즉 매수자 우위 시장에서 하는 게 좋다.

둘째, 세금 걱정 때문에 내 집 마련을 주저하는 건 아닌지 따져보자. 부동산을 구입하면 취득·등록세, 부가가치세 등 세금이 반드시 따라붙는다. 재산세와 종합부동산세, 임대소득세 등 보유세도 내야 한다. 처분 시 부과되는 양도세와 증여세, 상속세까지 고려해야 한다. 물론 주택을 보유하거나 처분할 때 절세 방법을 찾아야 한다. 하지만 내 집 마련을 하기 전부터 세금 걱정 때문에 매수에 나서지 못하는 경우가 있다. 세금은 내 집 마련 이후에 생각해도 늦지 않다.

셋째, 임대 수익률에 현혹돼 투자한 건 아닌지 생각해 보자. 부동산 투자의 핵심은 자본수익, 즉 시세차익이다. 물론 보너스로 임대수익이 생기면 더 좋지만 자본수익이 임대수익보다 더 중요하다. 예컨대 연간 6%의 임대수익을 올릴 수 있다는 데 솔깃해 2억 원짜리 상가를 분양받았다고 치자. 월세 100만 원을 매월 꼬박 받는다면 임대 수익률은 6%가 되지만 상가 처분 시 매매시세가 떨어졌다면 자본수익은 없고 손실을 감당해야 한다. 그 손실액이 크다면 괜찮은 임대 수익률을 올리고도 실패한 투자가 될 수 있다.

넷째, 자신만 부동산에 ‘유혹’당해 투자하는 건 아닌지 곱씹어 보자. 내 집 마련뿐만 아니라 상가 투자 시에도 유혹당하면 실패할 확률이 높아진다. 이런 사례 대다수는 지인들이 부풀려서 소개해주는 부동산에 ‘묻지 마 투자’를 하는 경우다. 심지어 길거리에서 건네주는 전단에 혹해 투자에 나서는 경우도 있다. 이렇게 이성을 상실하는 순간 부동산 투자는 실패한다.

다섯째, 자신이 보유한 부동산 ‘숫자’에 집착하는 건 아닌지 점검해 보자. 벤저민 프랭클린은 ‘지금은 굴뚝 두 개를 만드는 것보다 아궁이 한 개의 불을 꺼뜨리지 않는 게 중요하다’고 했다. 부동산 역시 여러 곳에 투자한다고 좋은 게 아니다. 1개라도 제대로 투자하는 것이 중요하다. 그러나 부동산 수집이 취미인 듯 숫자에만 집착하며 투자하는 경우가 있다. 부동산은 미래가치가 담보돼야 한다. 미래가치가 없는 부동산은 당장 처분해야 한다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수