임대사업자 의무위반 7월 첫 전수조사…자진신고 종료 앞두고 혼란

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7월부터 시작되는 등록임대사업자 의무위반 첫 전수조사를 앞두고 48만 명이 넘는 등록임대사업자의 혼란이 이어지고 있다.

14일 국토교통부에 따르면 민간임대주택 등록 및 관련 안내를 국토부의 ‘렌트홈’ 사이트가 12일 한때 서버가 마비되며 다운됐다. 이날 국토부가 등록 임대사업자 전체에게 자진신고 기간이 6월 말로 종료된다는 사실을 문자메시지로 안내한 후 관련 정보 확인을 위해 접속자가 폭주하며 벌어진 일이다.

이처럼 관심이 높은 이유는 이번이 등록임대사업자 의무 위반 여부를 처음으로 전수조사 하는 것인데다, 그 동안 몇 차례 관련법이 개정되며 규정이 바뀌었지만 이를 인지하지 못한 사업자들이 많기 때문이다.

이번 전수조사의 핵심은 임대료 증액 제한과 임대의무기간 준수 여부다. 표준임대차계약서를 사용하지 않았거나, 임대차계약을 지방자치단체에 신고하지 않는 등 경미한 의무 위반은 자진신고를 하면 과태료를 면제해주고 있다.

임대료 증액 제한의 경우 1년 전 계약 대비 5% 이상 임대료를 증액할 수 없도록 하고 있다. 1건 위반했을 경우 최고 500만 원, 10건 이상 위반하면 최고 2000만 원 과태료가 부과된다. 또 적발된 후 바로 시정하지 않고 재차 적발되면 최고 3000만 원까지 과태료가 부과된다. 이전에는 최고 1000만 원까지 과태료가 부과됐지만 지난해 10월 시행령이 개정되면서 법령 개정 이후 체결된 계약에 대해 과태료가 3000만 원까지 높아졌다.

자신이 이 증액 상한을 위반했는지 여부는 렌트홈 사이트의 임대료인상률 계산 기능을 이용해 알아볼 수 있다. 문제는 보증금 일부를 월세로 전환하는 방식으로 임대차계약을 변경하더라도 증액 제한을 위반할 수 있다는 점이다. 예를 들어 보증금 1000만 원에 월세 60만 원 계약을 보증금 500만 원, 월세 65만 원으로 전환하면 임대료 인상률은 5.26%가 돼 임대료 증액 제한을 어긴 셈이 된다. 임대사업자 A 씨는 “렌트홈 사이트가 2018년 생겼는데 그 이전에는 내가 증액의무를 어겼는지 확인해볼 방법이 없었고, 지자체나 중개업자도 제대로 안내해주지 않았다”고 말했다.

5%라는 증액 제한 기준도 논란의 대상이다. 지난해 2월 관련법 개정으로 ‘5%’로 바뀌기 전까지 법에서는 임대료 인상 상한을 ‘연 5%’로 규정하고 있었다. 통상 2년 마다 갱신되는 임대차계약의 특성 상 1년에 5%씩, 총 10% 증액할 수 있다고 해석할 여지가 있다. 국토부는 2018년 1월 이 ‘연 5%’ 조문이 ‘1년 전 계약 대비 5%’를 의미한다는 법제처의 유권해석을 받았기 때문에 직전 계약 대비 5%로 봐야 한다는 입장이다. 하지만 관련 사이트 등에서 최근까지 이런 상세한 설명 없이 ‘연 5%’로 안내해 혼란이 커진 측면이 있다.

임대의무기간은 등록임대사업자로 등록할 당시 자신이 해당 주택을 임대주택으로 4년 혹은 8년 동안 운영하겠다고 약정한 기간을 의미한다. 이 기간 동안 원칙적으로 등록임대사업자가 아닌 사람에게 주택을 양도할 수 없고, 등록임대사업자에게 양도하더라도 지자체에 신고해야 한다.

국토부 관계자는 “등록임대주택은 종부세 합산 배제, 재산세 및 취득세 감면 등 각종 세제혜택 등을 받는데도 공적의무 위반으로 적발되는 사례가 계속해서 늘어나는 추세여서 점검할 필요가 있다고 판단했다”며 “경미한 위반의 경우 지자체가 과태료를 감경할 수 있기 때문에 자진신고를 하는 것이 유리하다”고 설명했다.

이새샘 기자 iamsam@donga.com