집값 상승 주범 ‘갭투자’ 잡으려다 전셋값 상승 불지피나

서울 송파구의 한 공인중개업소 모습.(뉴스1 자료사진)

정부가 갭투자를 전면 차단하면서 그 불똥이 전세시장에 옮겨붙을 수 있다는 우려가 있다. 갭투자자가 공급하는 전세 매물이 감소하면서 전셋값 상승 압력으로 작용할 것이라는 전망이 나와서다. 여기에 여당이 추진하려는 ‘임대차 3법’까지 더해져 전세시장 불안감은 더 커질 것이라는 지적이다.

18일 부동산업계에 따르면 정부는 6·17 부동산 대책에서 갭투자를 원천 차단했다. 갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 것을 뜻한다.

◇집값 급등 주범 ‘갭투자’ 원천 차단…전세 공급량 감소 우려 ↑

정부는 서울과 수도권, 지방 일부 지역의 집값 급등 이유를 갭투자로 꼽았다. 이번 대책의 상당 부분이 갭투자 차단에 맞춰진 배경이다. 국토교통부에 따르면 올해 서울의 갭투자 비중은 1월 48.4%에서 5월 52.4%까지 늘었다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 그 비중이 지난 5월(72.7%) 70%를 넘어섰다.

정부는 갭투자를 ‘실수요’로 인정하지 않았다. 실제 거주하지 않을 집을 사는 것은 투기라고 본 것. 김흥진 국토부 주택토지실장은 “정부는 실수요 판단 기준을 실거주로 보고 있다”라면서 “최근 집값 상승으로 일부 무주택자나 1주택자들이 갭투자로 많이 몰리고 그러다 보니 중저가 아파트도 불안하고 조바심이 생기고 있다”고 말했다.

이에 정부는 모든 규제지역에서 주택 구매를 위해 주택담보대출(주담대)을 받으면 집값과 관계없이 6개월 안에 전입하도록 했다. 이를 위반할 경우 대출 상환과 동시에 해당 차주는 3년간 주택 관련 대출을 제한하도록 했다. 금리가 저렴한 보금자리론을 받으면 전입 의무 기간이 3개월로 더 짧으며, 1년 이상 의무적으로 실거주하도록 했다.

전문가들은 이번 대책으로 갭투자가 사실상 불가능해졌다고 평가했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이번 대책으로 더는 투기수요가 피해갈 곳이 없어졌다”고 예상했다.

다만 갭투자 대책에 따른 부작용이 전세시장에서 나타날 수 있다는 우려가 쏟아지고 있다. 갭투자 수요 감소로 이들이 공급하는 전세매물이 줄어 전체 전세시장의 공급 위축으로 이어질 수 있다는 것. 공급 위축이 전셋값 상승 압력으로 작용할 수 있다는 분석이 나온다. 한국감정원에 따르면 서울 전셋값은 현재 50주째 상승세다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “갭투자 수요 감소와 자가 이전 수요의 숨 고르기, 분양 대기 수요 등으로 임대료 상승은 당분간 지속할 전망”이라고 했다.

◇임대차 3법 추진까지…“법 시행 전 전셋값 대폭 오를 가능성 높아”

갭투자 대책에 정부와 여당이 추진하려는 ‘임대차 3법’도 전세시장 우려를 키우고 있다. 임대차 3법은 전·월세 신고제, 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제를 말한다.

정부와 여당은 임대차 3법이 전세시장 안정에 도움이 될 것으로 예상했다. 전·월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하면 전셋값의 과도한 상승을 막고 임차인의 주거환경 역시 안정화할 수 있다고 생각해서다. 또 전·월세 신고를 의무화하면 임대주택을 더욱 정확하게 파악할 수 있다. 이를 바탕으로 탈세 등 조세 회피를 차단할 수 있다.

시장은 부작용을 걱정했다. 재산권 침해 논란은 차치하고서라도 임대차 3법이 현실화하면 전세 실종 시대가 도래할 것이라는 지적이다. 지나친 규제에 집주인들이 전세를 월세로 전환하고 법 적용 이전에 전셋값을 크게 올릴 수 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “전세매물 부족으로 전셋값의 상승세는 당분간 더 이어질 가능성이 높다”며 “여기에 법안 시행 전 단기적으로 전셋값이 대폭 오를 가능성 역시 배제하기 어렵다”고 말했다.

(서울=뉴스1)