갭투자 ‘정밀타격’ 6·17대책…실수요자 살리는 ‘규제신약’ 될까

17일 정부가 주택시장 안정을 위한 관리 방안을 발표했다. 연천 등 일부 접경 지역을 제외한 경기, 인천 모든 지역과 대전, 청주를 신규 조정대상지역으로 묶었으며 수원, 성남 수정, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2), 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성구를 투기과열지구로 신규 지정했다. 사진은 이날 경기도 수원시내 아파트의 모습. 2020.6.17/뉴스1 © News1

“전국의 주택의 자가보유율 61.2%고 이중 실제 주거하는 가구가 58%입니다. 나머지 3.2% 속에 집값과 전셋값 ‘틈새’를 이용한 갭투자가 있습니다. 전세대출보증 제한은 3.2%에 숨어 집값상승을 부추겨온 갭투자자를 실수요자로부터 솎아내는 역할을 하게 될 겁니다.”(이명섭 국토교통부 주택정책과장)

◇6·17 부동산대책…“갭투자가 막은 내집마련 실수요자에게 되돌린다”

정부가 17일 발표한 주택시장 안정을 위한 관리방안(6·17 부동산 대책)이 12·16대책의 규제수위를 뛰어넘은 데다 집값상승을 부추겨 온 갭투자의 ‘정밀타격’으로 실효성을 거둘지 관심이다.

18일 국토교통부에 따르면 6·17 부동산 대책의 주요 타깃은 수도권 집값상승을 부추긴 갭투자자와 수도권 풍선효과, 법인, 재건축시장으로 압축된다. 실수요자를 최대한 보호하는 차원에선 대책의 내용은 광범위하고 과감하다.

내부거래 등을 통해 개인의 주택거래 규제를 피했던 법인은 주택담보대출이 전면 금지되고 양도세도 최대 30%까지 추가한다. 투기과열지구와 조정대상지역을 경기, 인천 등 수도권 전역으로 확대해 열거되지 않은 지역으로 투기성 유동자금이 몰리던 기존의 패턴을 과감히 철폐했다.

기존대책이 투기수요에 대한 경고였다면 ‘실력행사’를 위해 아껴둔 카드로 수도권 전역을 묶은 셈이다. 서울집값 과열의 ‘불쏘시개’ 역할을 했던 재건축시장도 국토부가 2차 안전진단 강화를 명시하면서 사업 전망이 불투명하게 됐다. 1차 안전진단을 통과한 목동단지는 2차 안전진단 점검이 강화될뿐만 아니라 기존 진단의 결과도 재검증받을 수 있다.

여기에 투기지구나 투기과열지구의 3억원 초과 주택을 사면 전세대출 보증을 제한하기로 했다. 전세대출 보증 제한 기준을 종전 9억원에서 3억원으로 대폭 낮춰 전세보증금을 끼고 틈새시장을 노려온 갭투자자의 투기를 대부분 틀어막은 셈이다.

한문도 연세대 정경대학원 겸임교수는 “예전에는 핀셋이라고 해서 지역을 일일이 지정하는 형식이었다면 이번엔 제외지역이 열거되는 수준”이라며 “조정대상지역이 되면 극단적인 경우 분양권, 양도세가 중과돼 50%, 지방세 포함 55%, 2주택자인 경우 65%, 3주택자면 75%의 세금이 부과돼 현금을 집중해 투자할 수 있는 길을 막아놨다”고 분석했다.

◇열거주의 규제에서 규제예외 열거로 규제 ‘패러다임’도 대전환

임병철 부동산114 수석연구원도 “이번에 규제지역으로 추가 지정된 수도권과 지방 일부 지역의 국지적 과열현상이 일부 진정되고 단기적으로 거래시장이 소강상태를 보일 것”이라며 “규제지역 확대로 인해 대출과 세금, 전매제한 등의 요건들이 까다로워진 점이 영향력을 크게 발휘할 것”이라고 설명했다.

관건은 6·17 대책을 통한 실수요자의 실익이다. 특히 국토부는 투기지역과 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구입 시 전세자금대출 보증을 제한할 경우 실수요자의 내집 마련을 막는다는 지적에 대해 정면으로 반박하며 이번 대책이 실수요자를 살리기 위한 방안임을 명확히 했다.

이명섭 국토부 주택정책과장은 “전국 자가보유율(2019년 61.2%)과 자가점유율(58.0%) 간의 차이는 3.2%에 불과하다”며 “보증제한 규제는 전체 실수요자가 아닌 보유와 주거가 일치하지 않는 3.2% 속 갭투자자”라고 밝혔다.

이어 “올해 들어 5월까지 주요 서민거주지인 노원,도봉, 강북, 금천, 구로, 관악구 24개 단지의 주택거래 보증금 승계비율이 무주택자 43%, 1주택자 42.5%, 다주택자 64.2%에 달하는 등 갭투자가 집값 상승의 주요 원인이 되고 있다”고 지적했다. 이런 갭투자 증가세가 되레 실수요자와 서민들의 주거비 부담으로 돌아오는 만큼 이번 규제는 갭투자자를 떨어내 실수요자의 내집 마련 기회를 확대하는 효과를 가져온다는 분석이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “규제지역이 수도권에 이어 대전, 충청권까지 직접적으로 규제해 파장이 적지 않다”며 “당분간 과열지역은 거래가 위축되며 속 숨고르기 장세가 나타나고 특히 주택거래가 실수요 위주로 정착되면서 주거가치가 높은 아파트에 관심이 쏠릴 것”이라고 전했다.

(세종=뉴스1)