아직도 헷갈리는 전세대출 규제…집값 오르면 대출 회수·연장은?

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정부는 ‘갭 투자’ 근절을 위해 6·17 대책에 3억 원 초과 아파트를 구매하면 전세대출 이용을 제한하고, 전세대출을 받은 뒤 3억 초과 아파트를 구입하면 대출을 회수하는 규정을 포함시켰다. 하지만 아직도 규정을 잘 모르겠다는 반응이 많아 22일 설명자료를 다시 내놓았다. 투기지역·투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 ‘새로 구매’하고 ‘전세대출을 신청’하는 2가지 행위가 모두 규제시행일(7월 중순 예정) 이후에 발생했을 때 대책 내용이 적용된다는 게 핵심이다.

Q. 규제 시행 이후 전세대출을 받아 아파트를 사려고 한다. 구매할 때는 아파트가 3억 원 밑이었던 아파트가 나중에 3억 원을 초과하면 전세대출이 회수되거나, 대출 연장이 안 되나?

A. 그렇지 않다. 규제 시행 이후 ‘3억 원 초과 아파트를 구매’한 경우에만 규제대상이 되므로 아파트 구입 당시 가격이 3억 원 밑이었다면 상관없다. 전세대출을 회수하지도 않고, 전세대출 만기 연장도 가능하다.

Q. 전세대출을 이용하고 있는데 3억 원 초과 아파트를 갑자기 상속받게 됐다. 전세대출 연장이 안 되나?

A. 그렇지 않다. 전세대출 이용자가 3억 원 초과 아파트를 ‘새로 구매’하는 것을 막는 것이 목적이므로 상속은 규제대상이 아니다. 연장이 가능하다.

Q. 규제 시행 전에 이미 6억 원짜리 아파트를 보유하고 있는데, 전셋집에 들어가야 하는 상황이다. 이제 전세대출이 막히나?

A. 그렇지 않다. 규제시행일 이후의 구입행위가 문제이지, 이미 규제대상 아파트를 ‘보유’하고 있다고 해서 전세대출이 제한되지 않는다. 규제시행일 전 분양권·입주권 및 아파트 구입계약을 체결한 경우(가계약은 제외)에도 마찬가지다. 다만 지난해 12·16 대책에 따라 9억 원 초과 주택보유자에 대해서는 전세대출이 제한된다.

Q. 규제 시행 전에 이미 전세대출을 이용하고 있었는데 규제시행 후 3억 초과 아파트를 구입하면 대출이 즉각 회수되나.

A. 그렇지 않다. ‘신규 주택 구매’와 ‘전세대출 신청’ 모두 규제 시행일 이후에 이뤄진 경우에 규제가 전면 적용되므로, 규제 전 전세대출 이용자로부터 당장 대출을 회수하진 않는다. 다만 현재 전세대출의 만기를 연장하는 건 불가능하다. 전세대출 만기 후에는 새로 산 아파트에 실거주하라는 의미다.

Q. 규제 시행일 이후에 전세 대출을 받고 3억 원이 초과되는 분양권이나 입주권을 구매했다면 대출이 즉시 회수되나.

A. 아니다. 회수규제를 적용할 때의 ‘구입 시점’은 아파트 소유권을 취득하는 시점(등기 이전 완료일)이다. 전세 대출이 만기 될 때까지도 소유권 취득이 일어나지 않았다면 만기 연장도 가능하다. 다만 등기 시점에는 대출이 회수되므로 구매한 아파트에 실제로 입주해야 한다.

Q. 3억 원 초과 빌라·다세대 주택을 구매할 때도 전세 대출 회수 규제를 받나.

A. 아니다. 갭 투자 우려가 큰 아파트만 규제 대상이다.

장윤정 기자 yunjung@donga.com