‘꼼수’ 갱신거절 집주인에게 손배 청구 가능…본회의 통과시 시행

29일 오전 서울 송파구 아파트 단지의 한 부동산 사무소에 매물 정보란이 비어 있다. 임대차 3법 등 부동산 규제에 서울 전세값 폭등 및 매물 품귀현상이 벌어지고 있다. 한국감정원에 따르면 서울의 아파트 전셋값은 지난주까지 56주 연속 상승하고 있다. 2020.7.29/뉴스1 © News1

임대차 3법이 국회 법제사법위원회를 통과하면서 국회 본회의 통과가 유력하다. 국회 문턱을 넘게 되면 전월세상한제나 계약갱신청구권제는 즉시 시행되며, 전월세신고제는 시스템 구축 등 준비기간을 거쳐 내년 6월1일부터 적용된다.

29일 국회와 정부 관계자에 따르면 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 임대차 재계약 시 전셋값의 인상률을 5%로 제한하고 임차인에게 1회 계약갱신요구권을 허용해 최장 4년까지 거주를 보장하는 내용을 담고 있다. 또 전월세신고제는 전월세 거래를 하면 30일 이내에 임대차 계약과 관련한 내용을 관할 지방자치단체에 신고하게 하는 의무를 담고 있다.

임대차 3법이 통과되면 우선 2년 전세계약이 만료된 뒤 세입자에겐 2년 계약을 1번 더 요구할 수 있는 권리가 생긴다. 예를 들어 올해 3월 전세보증금 5억원으로 아파트에 들어간 A씨는 계약만료 시점인 2022년 3월 이전에 2년계약을 연장할 수 있다. 집주인은 재계약 때 보증금은 5%, 즉 2500만원 이상 올리지 못한다. 지금처럼 1억원 이상씩 올리는 전세 재계약은 사실상 불가능해진다.

여기에 지방자치단체의 조례로 가이드라인인 5% 보다 상승폭을 더 낮출 수 있다. 서울시는 임대료가 급등하는 강남권 등을 타깃으로 전셋값 상승률을 2~3%로 제한할 수 있다.

이때 집주인은 자신의 직접주거를 목적으로 재계약을 거부할 수 있다. 집주인은 최대 2년간 살아야 한다. 만약 세입자가 실거주하지 않는 집주인에 속아 임대차 계약을 갱신하지 못했다면 손해배상을 청구할 수 있다.

집주인이 임대차 3법 통과에 앞서 1~2년 뒤에 올릴 전셋값을 높게 올려 받는다면 어떻게 될까. 시행규칙상으론 진행 중인 계약에 대해선 임대차 3법을 적용할 수 있다. 임대차 3법이 시행될 때까지 전·월세 계약 기간이 남아 있다면 소급적용이 가능해 5% 이상 올린 전셋값은 돌려받을 수 있다.

문제는 임대차3법이 적용될 경우 전세시장은 빠르게 소멸할 것이란 우려가 나온다. 특히 강남의 경우 반전세 또는 월세 전환이 뚜렷해질 전망이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울시 조례로 2~3%대 임대료가 상승한다면 이자와 크게 차이가 없는 데다 금융이자는 변동가능성이 있기 때문에 월세 선호가 강해질 것”이라고 내다봤다.

전월세신고제 도입은 내년 6월1일부터 가능하다. 전입신고를 하면 자동으로 신고가 되는 시스템 구축에 필요한 시간 때문이다. 구체적인 신고 내용은 시행령에 담길 예정인데, 임대 계약 당사자와 보증금 및 임대료, 임대기간 등 계약사항이 될 것으로 보인다.

전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여된다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.

국토교통부 관계자는 “당사자간 체결해둔 계약서가 있기 때문에 상한제와 갱신청구권을 먼저 시행해도 문제 없다”고 전했다.

(세종=뉴스1)